一、抵押房地產發生意外如何處理

抵押人占管的房地產發生損毀、滅失時，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應采取措施防止損失的擴大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負有責任，但抵押人因此獲得賠償金、保險金的，抵押權人有權在賠償金、保險金的數額之內要求提供擔保。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務重新提供與減少的價值相當的擔保。無論在何種情況下，抵押房地產的殘余價值仍作為債權的擔保。

在用房地產抵押貸款期間，保持抵押房地產的價值，對于抵押權人(貸款銀行)來說尤為重要。這是因為當債務人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產予以變賣，從變賣所得的價款優先受償。如果抵押的房地產發生損毀、滅失，變賣該房地產所獲得的價款將可能無法償還債務人所欠的借款。所以當抵押房地產發生損毀、滅失時，抵押權人要采取一定的措施，來保障它的利益：

(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產發生損毀、滅失的，那么抵押權人有權要求抵押人停止其行為，并有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。

(2)如果抵押人對抵押房地產的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供新的擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

二、如何設定房產抵押

房地產抵押的公示方法為登記。對此，我國《城市房地產管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規定，即"房地產抵押，應自抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地的縣級以上房地產管理部門辦理抵押登記"、"房地產抵押合同自抵押登記之日起生效"。可見，房地產抵押登記是房地產抵押合同的必要的生效要件。

因此，當事人僅就抵押房產簽訂了房地產抵押合同并不導致抵押權的產生。首先，從法理上講，房地產抵押合同僅是當事人之間就抵押物設定抵押權的債權債務合同，其成立乃至生效之時，抵押權尚未產生，訂立抵押合同，屬于一種債權行為。抵押合同的履行，即抵押人實際設立抵押權予以抵押登記，才是物權行為;其次，國家在辦理房地產抵押登記時，對違反國家規定的強制性、禁止性規范的抵押登記予以堅決的否定，即使當事人雙方意思表示真實、一致，也不能承認其法律效力，而只對符合法律要求的抵押才予以設立登記，承認其法律效力。這種以國家行為直接強制干預的目的，也在于通過房地產抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產已設立抵押而使自己遭受不測的損害，從而保證抵押權的順利實現。

抵押，實際上是一種物的擔保。因此，對抵押物的合法性審查是抵押有效與否和能否獲得登記的關鍵。根據《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定，下列房地產不得設立抵押：1、設立抵押時權屬有爭議(即權利主體不確定)的房地產;2?、列入文物保護的或具有重要紀念意義的建筑物;3、已依法公告列入拆遷范圍的房地產;4、用于科教、醫療、市政等公共福利事業的房地產;5、已被依法查封、扣押、監管或以其他形式限制的房地產;6、其他依法不得抵押的房地產。因此，我們建議您在辦理房地產抵押登記的過程中，首先應當考察該房產是否確屬您的好友名下，該房產是否屬國家允許抵押的范圍，在此前提之下，簽訂房地產抵押合同，并根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十條、第三十一條的有關規定，自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記，從而使得房地產抵押得到法律的確認和保護，保證在主債權期限屆滿、債務人無法清償時，依法實現抵押權，有效的維護自身的合法權益。

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