在建工程抵押條件

《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

把握問題

在建工程抵押范圍的界定。根據《城市房地產抵押管理辦法》規定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權兩部份。

1、建筑物建筑物部分

在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務中均未統一。一種觀點認為，根據《擔保法》規定，抵押設定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應為抵押時已經完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

(1)在建工程抵押權屬于房地產期權，其性質不同于《擔保法》上的房地產抵押權;

(2)在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程;

(3)房地產項目在整體建成前無法實現抵押權擔保功能所需實際控制的經濟價值;

(4)僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，應剔除尚未完工部分抵押物所需繼續建造的資金。即抵押物實際價值等于擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。

2、土地使用權土地使用權部分

對于抵押物范圍包括整宗土地使用權還是僅僅為在建工程已完工部分所分攤的土地份額，同樣存在兩種觀點。一種觀點是將在建工程已完工部分所分攤的土地份額視為抵押物，在建工程占用范圍內的土地面積及價值應按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進行分攤，不得將該在建工程占用范圍內的全部土地列入抵押范圍。另一種觀點是以整宗土地使用權不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權作為抵押物，按房屋面積比例對土地進行份額分攤的做法，不符合土地使用規律，其分攤的份額無法在實地得以體現，因此不具備實際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時應把握在建工程及土地使用權整體作為抵押物的原則，在抵押登記時應將整宗土地使用權納入抵押登記的范圍，而不應按分攤份額登記。

綜上所述我們可以清楚知道，對于在建工程抵押是一種擔保的行為，其擔保的條件應當遵守相關規定，并且投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的二十五以上，抵押的收費基數還是要根據實際的情況進行計算。如果您還有其他問題，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。