在建工程抵押條件

《擔(dān)保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

投入工程的自有資金必須達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

把握問題

在建工程抵押范圍的界定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權(quán)兩部份。

1、建筑物建筑物部分

在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時已經(jīng)完工的部分。另一種觀點認(rèn)為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

(1)在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《擔(dān)保法》上的房地產(chǎn)抵押權(quán);

(2)在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程;

(3)房地產(chǎn)項目在整體建成前無法實現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實際控制的經(jīng)濟價值;

(4)僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當(dāng)然，銀行在確定抵押物價值時，應(yīng)剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實際價值等于擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。

2、土地使用權(quán)土地使用權(quán)部分

對于抵押物范圍包括整宗土地使用權(quán)還是僅僅為在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~，同樣存在兩種觀點。一種觀點是將在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~視為抵押物，在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進行分?jǐn)偅坏脤⒃撛诮üこ陶加梅秶鷥?nèi)的全部土地列入抵押范圍。另一種觀點是以整宗土地使用權(quán)不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權(quán)作為抵押物，按房屋面積比例對土地進行份額分?jǐn)偟淖龇ǎ环贤恋厥褂靡?guī)律，其分?jǐn)偟姆蓊~無法在實地得以體現(xiàn)，因此不具備實際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時應(yīng)把握在建工程及土地使用權(quán)整體作為抵押物的原則，在抵押登記時應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范圍，而不應(yīng)按分?jǐn)偡蓊~登記。

綜上所述我們可以清楚知道，對于在建工程抵押是一種擔(dān)保的行為，其擔(dān)保的條件應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定，并且投入工程的自有資金必須達到工程建設(shè)總投資的二十五以上，抵押的收費基數(shù)還是要根據(jù)實際的情況進行計算。如果您還有其他問題，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。