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寧波
房屋已抵押怎么轉讓
案情簡介：市民陳先生一直想買一套商品房，在找到合適的房源后，其在某銀行辦理了個人住房抵押貸款，購置了一套商品房。后來房價大幅度上漲，于是陳先生便把該房屋轉賣給李先生。但是后來當雙方去辦理產權過戶手續時，被告知該房屋是不能轉讓的。無論是賣方陳先生還是買方李先生都傻了眼，面對這種情況不知如何處理。
律師分析：如今的房產交易中，很多會涉及到房屋抵押貸款問題。相對于未被抵押房屋的買賣，確實具有一定的復雜性，也就很容易出現糾紛。
本案中，由于陳先生是通過辦理銀行個人住房抵押貸款而購買了該套房屋，也就意味著該套房屋從一開始就被抵押給了銀行，陳先生對該房屋的所有權是并不充分和完整的，他也就不能自由地處分該套房屋。所以即使他和買方李先生達成了協議，也無法辦理產權過戶手續。
針對此類二手房交易，律師認為有兩種處理辦法可以用來解決問題：
一是如果李先生能一次性地向陳先生付清購房款，則由陳先生一次性向銀行還清房屋貸款，終止其與銀行之間的借款合同。
二是若當初陳先生和銀行所簽訂的房屋抵押貸款合同中有過約定，陳先生想要賣掉其抵押的房屋，需取得銀行的同意并由購房者辦理新的貸款，那么如果李先生不能一次性付清房款給陳先生，則陳先生可以推薦李先生向其貸款的銀行申請貸款，即將原借款人變更為李先生。這樣一來，陳先生就獲得了所購房屋所有權的一切權能，便可以自由轉讓該套房屋了。
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