某開發商取得一塊土地之后，由于政府原因一直閑置，沒有按照出讓合同約定開發建設。現在開發商擬利用該土地向銀行抵押融資并向登記機關申請辦理抵押登記，請問登記機關能否辦理?

解答

按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)的規定，閑置土地根據閑置的原因不同，被分為因國有建設用地使用權人原因造成閑置的土地和因政府原因造成閑置的土地，并規定了不同的處置方式和法律責任。因此，閑置土地抵押能否辦理登記應當因閑置原因而異。

1、因國有建設用地使用權人原因造成閑置的土地抵押的不得辦理抵押登記

《閑置土地處置辦法》第二十四條明確規定“國有建設用地使用權人違反法律法規規定和合同約定、劃撥決定書規定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請，不得辦理被認定為閑置土地的轉讓、出租、抵押和變更登記”，因此，對于因國有建設用地使用權人原因造成閑置的土地抵押的，在依法處理之前，登記機關不能辦理抵押登記。但需要注意的還是，因國有建設用地使用權人原因造成閑置的土地在依法處理之后抵押的，應當辦理抵押登記。如因國有建設用地使用權人原因未動工開發滿一年的，依法已經按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十繳納土地閑置費的，應當允許抵押并辦理抵押登記。

2、因政府原因造成閑置的土地抵押的一般可以辦理抵押登記

按照《閑置土地處置辦法》第八條的規定，因政府原因造成土地的情形主要有：政府未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件交付土地;土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改;因國家出臺相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改;因處置土地上相關群眾信訪事項等無法動工開發;因軍事管制、文物保護等無法動工開發的以及政府、政府有關部門的其他行為。因自然災害等不可抗力導致土地閑置的，也依照因政府原因辦理。

由于按照政府原因造成土地閑置的，過錯不在于國有建設用地使用權人，其土地權利應當依法受到保護，因此《閑置土地處置辦法》第十二條的規定，因政府原因造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列六種方式進行處置：延長動工開發期限，調整土地用途、規劃條件，由政府安排臨時使用，協議有償收回國有建設用地使用權，置換土地以及根據實際情況規定其他處置方式。對于采取協議有償收回國有建設用地使用權和置換土地方式進行處置的，原國有建設用地使用權人不再享有原土地使用權，也不可能用原地進行抵押融資。對于采取延長動工開發期限，調整土地用途、規劃條件，由政府安排臨時使用這三種方式土地進行處置的，原國有建設用地使用權人繼續享有土地使用權，有權利用該土地進行抵押融資，登記機關也應當辦理相應的抵押登記。