拆遷安置補償索賠技巧和賠償計算標準

征地拆遷補償款如何計算

一、土地征用補償計算標準

根據《土地管理法》第四十八條?

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。?

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。?

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。?

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。?

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

二、國有土地房屋拆遷補償計算標準：

1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

技巧一：堅守陣地，表明決心

在拆遷實踐中，拆遷方會時刻關注被拆遷人的一舉一動，從而制定相應的拆遷策略。有些被拆遷人，一看到要拆遷了，認為原房屋處肯定會經常斷水斷電，影響正常的生產生活，而且拆遷開始后環境必定臟亂差，反正遲早要搬，不如趁早找到合適的地方重新開始生產生活，有這種想法很正常，但是這些被拆遷人往往只想到了自己的不便，而沒有想到這樣作可能會對自己在拆遷中的利益爭取造成嚴重的損害。因為一旦你輕易撤離，拆遷方可能會在你不知情的情況下，無緣無故半夜里把房子偷拆，由于家中無人，偷拆房屋的成本很低，拆遷方這個時候往往會利用這個時機，先把房子拆了，讓你心理產生恐慌情緒，繼而失去要價的本錢。而且如果被拆遷人輕易搬走，就會給拆遷方釋放了這樣一個信號：你沒有堅決維護自己權益的決心，如果拆遷方一旦確認這一點，會直接導致給你的拆遷補償報價大大降低。此外，由于被拆遷人搬了家，不在被拆遷地方居住，就失去了第一時間獲取最新拆遷信息的機會，繼而在拆遷談判中陷入被動地位。

技巧二：誓死維權但決不作無謂犧牲

要想獲取一個合理的拆遷補償，首先要有一顆堅定的心，在拆遷中逆來順受，缺乏斗爭勇氣的人是不可能拿到一個滿意拆遷補償的。但是，拆遷維權行動千萬不要盲目進行，沒有組織、沒有策劃的一味個人抵抗、暴力抵抗只是個人英雄主義的表現，并不是追求利益的最佳手段。在遇到拆遷方或者拆遷中的出租方要求你及時搬家或者侵犯你的住宅或經營場所時，尤其是在非法強拆的時候，大多數都是幾十號甚至幾百號人助陣，被拆遷人一定要稍安勿躁，切不可以卵擊石，進行無謂的抵抗，那樣不但不能挫敗對方，反而會給自己帶來傷害。遇到這種情況應該第一時間減少損害，尋求保護，必要的時候可以報警或者提前啟動相關的法律程序維護自己的合法權益。

技巧三：拆遷方送來的文件可以收但不隨意簽字

拆遷過程中拆遷方經常會向你送達有關資料和文書，比如：拆遷的通知、限期拆除的通知、補償決定等等，這些文件有的只是信息傳達的作用，可有的則會對你的權利義務產生實際影響，在你沒有確認所收到材料的內容及簽字可能產生的法律后前，不要輕易在這些材料上簽字。比如拆遷方給你送達評估報告，你沒有看清楚，也沒有對其中的具體內容一一進行核實就簽字了，那么評估的程序對你來講就已經發生效力了，一旦簽字后再去質疑評估內容缺項漏項、面積不符等問題就會困難重重。此外，拆遷方還會根據你對評估報告的簽字確認去申請裁決或征收補償決定，從而對你做出極低的補償。所以我們在拆遷過程中倡導拆遷方送來的材料可以收，但是千萬不要隨便簽字，不給對方以空隙。

技巧四：多聽少說，不要輕易報價

拆遷補償實質上就是拆遷雙方的一種利益博弈，在沒有拿到很好的談判籌碼之前，千萬不要輕易報價。拆遷方往往第一次見面，在向你介紹完本次拆遷項目的相關政策后就會問你“你想要多少錢啊?給我們說說我們好給你去爭取”等等之類的話。如果這時候你認為拆遷方是在和你討價還價，那你就大錯特錯了，這只是為了打探你的心理價位，從而針對你的報價，來制定所謂的怎樣對付你的策略。在這個時候如果被拆遷人簡單的把自己的價報給了對方，話一出口，你已經輸了一半，因為拆遷方已經知道了你的底線。作為被拆遷人，尤其是對拆遷毫無經驗對相關的法律規定有知之甚少的被拆遷人來說，面對拆遷方的說辭，一定要多聽少說，冷靜地判斷其用意并沉著應對。關于拆遷補償的報價一定要掌握時機和火候，必須選擇一個合適的時機才能報價，否則，價格報高、報低都會很被動。只有掌握合適的時機報價才不會因為為報價過低而后悔，也不為報價過高而早早的被拆遷方盯上，才可以讓自己從容地在安全的范圍內爭取最大利益。

技巧五：原件握在自己手中

在拆遷過程中，房屋產權證、土地使用權證等重要的證件或者是可以證明自己合法權利的證明、協議等重要文件的原件，一定要留在自己手中。在拆遷實踐中，很多被拆遷人稀里糊涂地就將這些原件交給了拆遷方，甚至是在簽訂了補償協議之后，自己手中都沒有該協議的原件，一旦發生糾紛或者需要法律維權，就會造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至會因此而喪失訴訟的機會。

征地補償費用項目

1、土地補償費用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。

2、青苗補償費用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

補償標準

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。

2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。

3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

拆遷安置房

隨著城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現了批量收購此類房屋然后再轉賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續，五年后再辦理房屋過戶手續的做法并未違反法律規定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。

拆遷安置房的交易風險主要表現

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規定，賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經全部結清，自己已經入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規定而取得的，并非沒有合法的依據，因而不屬于不當得利。因此，賣方在已經收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。

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