1、以土地使用權(quán)抵押為主。

由于土地正在開發(fā)建設(shè)之中，地上建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，故少有以房屋設(shè)定抵押。抵押標(biāo)的物主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)，地上建筑物作為土地的附屬物一并抵押。即使在建房屋已獲準(zhǔn)預(yù)售并可進(jìn)行按揭貸款，或?qū)δ吃诮ǖ臉菍釉O(shè)定抵押，但因房屋或樓層均未獲得區(qū)分所有權(quán)，被抵押的其實(shí)不是房屋或樓層，而是房屋或樓層占有范圍的土地使用權(quán)，房屋或樓層仍作為該土地使用權(quán)的附屬物與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，此問(wèn)題，本書將在按揭合同一章作進(jìn)一步討論。因此，置換抵押標(biāo)的物是發(fā)展商經(jīng)常遇到的問(wèn)題。在建設(shè)初期，抵押標(biāo)的物是土地使用權(quán)，隨著資金不斷投入和建設(shè)工程逐步進(jìn)行，地上建筑物的價(jià)值隨之增加，每平方面積的土地使用權(quán)的價(jià)值也在增加，發(fā)展商為融資或房屋銷售之便利，需要將原來(lái)已經(jīng)抵押的單純的土地使用權(quán)置換出來(lái)，代之以較小面積的土地使用權(quán)及作為附屬物的部分地上建筑物。

2、較多涉及新增房屋的處理。

如果發(fā)展商未能將已經(jīng)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)置換出來(lái)，在行使抵押權(quán)和處分抵押物時(shí)，則涉及地上新增房屋的處理。新增房屋是指設(shè)定抵押以后建成的房屋，它不是抵押標(biāo)的物，卻是作為抵押標(biāo)的物的土地使用權(quán)的附屬物，與土地使用權(quán)無(wú)法分離，因而在處分土地使用權(quán)時(shí)，只能將新增房屋一同處分，但抵押權(quán)人對(duì)新增房屋的處分所得，不能優(yōu)先受償。我國(guó)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

3、抵押人多為債務(wù)人，少為第三人。

這是由房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)行抵押的目的決定的。以建設(shè)中的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，多是為了自身融資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，作為第三人擔(dān)保債務(wù)履行較為少見。原因在于有關(guān)法律的限制。《公司法》第六十條規(guī)定公司董事和經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第29條規(guī)定以合作企業(yè)的資產(chǎn)抵押必須出席董事會(huì)會(huì)議或者聯(lián)合管理委員會(huì)會(huì)議的董事或者委員一致通過(guò)方可作出決議。由于上述規(guī)定，發(fā)展商為自己的債務(wù)而抵押其房地產(chǎn)較易獲得法律的支持和董事會(huì)的支持。

由于發(fā)展商通常為自己的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，故既是抵押人，又是債務(wù)人，即要受抵押合同的約束，又要受主債務(wù)合同的約束;并且，由于抵押人同時(shí)是主債務(wù)合同債務(wù)人，而不是第三人，在發(fā)生法律糾紛時(shí)，抵押人較少地質(zhì)疑抵押合同的效力問(wèn)題，并在依法處分抵押物時(shí)，有較少的抵觸情緒，有較多的與抵押權(quán)人合作的可能性。