近期，天津二中院轄區法院連續受理多起名為房屋買賣、實為民間抵押借貸引起的民事糾紛。主要表現為，雙方當事人簽訂房屋買賣合同，但實質系借款人以自己或他人所有的房屋通過中介機構或個人以借款為目的抵押給債權人，最終引發訴訟。此類案件數量有上升趨勢，部分案件已進入二審程序，應引起重視。

一、案件類型

此類案件主要集中表現為三種類型：一是借款人將其本人所有的房屋以買賣方式進行借款抵押，債權人獲得高額利息。此類案件中，房屋買賣的合同價款往往遠高于實際借款，債權人不但可以通過兩者之差額獲得高額利息，而且可以獲得房屋今后價格上漲的超額利潤，導致一方當事人利益嚴重失衡。二是借款人將親屬、朋友或他人所有的房屋以買賣方式進行借款抵押，掩蓋詐騙之目的。此類案件中，借款人往往以欺騙之手段將他人所有的房屋通過買賣的形式為其借款提供擔保，獲得借款后逃之夭夭。債權人遂將房屋所有權人訴至法院要求變更房屋權屬，此類案件因涉及刑事犯罪，處理起來尤為慎重。三是中介機構進行借款居間活動，居間介紹借貸雙方以簽訂房屋買賣合同的形式進行借款擔保，待債務履行期限屆滿將房屋直接過戶給債權人。因此行為違反了擔保法、物權法的禁止性規定，無法實現抵押的目的，不僅沒有減少債權人的風險，反而給交易雙方造成了其他不必要的經濟損失。

二、產生原因

1、政策法律規定與經濟發展需求存在差異。隨著天津經濟社會的不斷發展，特別是濱海新區開發開放力度不斷加大，資本市場對于資金需求量不斷上升。但由于某些政策原因，部分企業和個人融資渠道不暢，導致民間借貸異常活躍，從而催生以房屋買賣合同形式進行融資，達到規避法律的目的。

2、房屋中介機構管理存在漏洞。由于缺乏相應的管理規范，導致部分中介機構從中搭橋，為借貸雙方創造條件，變相交易，從中獲利。

3、""殺熟""現象凸顯公民法律意識和維權意識薄弱。多數涉及借款人利用第三人所有的房屋進行借款擔保的案件中，第三人往往是借款人的親屬或朋友，他們大多輕信或被借款人蒙蔽而用自己的房屋抵押給債權人。當借款人攜款潛逃后，依然執迷不悟不去報警，待債權人將其訴至法院后，才認識到自身利益受到巨大侵害，又叫屈喊冤，甚至到法院上訪鬧訪。

三、相關建議

1、嚴格控制此類案件的審理力度。根據我國擔保法、物權法等法律法規的相關規定，以房屋買賣合同形式實現抵押擔保的合同違反了強制性規定，應一律按照無效認定。對于債權人訴請房屋所有權人依合同約定履行或承擔違約金等訴請，人民法院不應予以支持。凡涉及刑事犯罪的，涉訴房屋作為債務人犯罪之工具，被害人即債權人主張履行買賣合同的，建議一律不予支持，應按照刑事追贓程序予以處理。

2、加強房屋中介機構的規范監管。對于房屋中介機構，一是要完善該行業法律法規，構建適合我國國情需要的法律體系，為有效規范中介服務奠定制度基礎。二是加強對機構及從業人員的日常監管，形成長效監管機制。三是提升從業人員素質，嚴格持證上崗制度，杜絕從業人員從中謀取私利，損害當事人利益。

3、加強法制教育，提升公民法律意識。通過各種媒介途徑，加強對普通百姓的法制教育，以案說法，說明此類行為的危害性，引導大眾如遇此類情況，應提高警惕、維護自身權益，避免上當受騙、給不法分子留有可乘之機。

通過上面的案例，我們可以清楚地認知買賣和擔保抵押之間的聯系和不聯系性。如果您的情況比較特殊，也可以通過律霸網在線咨詢律師。