房屋抵押權的對內效力和對外效力如何認定與區分

(一)房屋抵押權的對內效力

1.房屋抵押擔保的債權范圍。《中華人民共和國擔保法》第46條規定：“抵押擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定?！币勒沾艘幎?，房屋抵押擔保的債權范圍主要包括主債權、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等六項。其中，利息一般分為法定利息和約定利息。對此，德國法認為約定利息屬于擔保范圍，而日本法則將約定利息排除在擔保范圍之外。我國法律允許當事人另作約定，照此理解，約定利息應當屬于擔保范圍。關于違約金，人們對其屬于擔保范圍并無疑義，但問題是，我國《合同法》將違約金定性為補償性，且事先允許進行約定。有鑒于此，該法第114條允許根據實際的損失予以變更，若低于實際損失，可以請求增加，其擔保范圍應為實際損失，若高于實際損失，可以請求適當減少，至于減少多少為適當，法律尚無規定，有待完善。關于抵押房屋的損害賠償金，抵押權人可以主張物上代位權，但該賠償金一旦與其他財產混合，因失去特定性，抵押權人就難以行使優先受償權。根據《中華人民共和國擔保法》第58條關于該賠償金應當作為抵押財產的規定，抵押權人閱此就抵押人對第三人的損害賠償請求權而成立債權質。抵押房屋發生征用拆遷的補償，抵押權人有權對征用補償金享有優先受償權;若征用時所擔保的債權仍未到期，抵押權人應當申請財產保全。當然，也有權要求抵押人提供新的抵押擔保，其標的物主要為通過產權調換而取得的房屋。而實現抵押權的費用主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費等。

2.房屋抵押權所及標的物的范圍。依一般學理，房犀抵押權所及標的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權利和孳息等。在法律和合同沒有相反規定時，主物的所有權轉移寸，從物也隨之發生轉移。房屋作為抵押的主物，其從物(附屬物)一般包括門鎖、取暖設施、照明設施和通訊設施等。但是，下列情況除外：一是從物在抵押權成立前已與主物相分離，并被第三人取得;二是當事人在合同中明確約定排除了抵押權對從物的效力。當然，已經與房屋緊密結合不可分離的裝飾地板等則應屬于房屋本身的構成部分，而不應劃人從物范圍。至于從權利，是指從屬房屋并使房屋具有必要效能的某些權利，如土地使用權和相鄰權等。而房屋的孳息物歸屬，在抵押權實現前，鑒于發揮抵押物的效用，抵押人有權使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)歸由抵押人享有;在抵押權實施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財產，抵押權人享有優先受償權，因而房屋所生孳息歸由抵押權，以滿足其債權。對此，依《中華人民共和國擔保法》第47條規定，從抵押權行使之日起，抵押權效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，抵押權的效力不及該孳息。

值得注意的是，根據《中華人民共和國擔保法》第55條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第51條的精神，在房屋抵押權實現過程巾，雖然法律允許抵押房屋與其該土地上新增房屋一同拍賣，但房屋抵押權效力不及于新增房屋，抵押權對拍得的新增房屋的價款無優先受償權。

(二)房屋抵押權的對外效力

1.房屋抵押權對抵押房屋處分權的效力。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限定，其日的在于保護交易的安全和抵押權人的擔保利益。該效力表現為：未經通知，轉訓：抵押房屋行為無效，正如《中華人民共和國擔保法》第49條規定：“抵押人未通知抵押權人或者未告知受訃人的，轉讓行為無效”;轉訃房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權人有權要求抵押人提供相應擔保，不提供擔保的，不得轉讓抵押房屋;因轉訃：抵押房屋所得價款，抵押人應當提前清償擔保債權或者向經抵押權人同意的第三人提存，超過債權部分歸抵押人所有，不足部分仍應由債務人清償。

2.房屋抵押權對后位抵押權的效力。為了充分發揮物的交換價值，各國立法都允許在同一房屋上設立多個抵押權，我國法律亦如此?！吨腥A人民共和國擔保法》第34條第1款規定：“抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償?！贝藯l當然適用房屋抵押合同，因為我國房屋抵押權是以登記為生效要件的，不過關于登記時間問題似乎語焉不詳，建議以登記申請時間為判斷依據。該法第35條第2款又規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！笨梢?，該條不反對對同一房屋設定多個抵押權，只不過就房屋余額部分才允許再行設定。就此而言，這對于發揮房屋的交換價值是有害的，只要當事人自愿擔當風險，法律就沒有過多干預的必要。

3.房屋抵押權對抵押房屋上債權的效力。依通常情形，房屋抵押權優先于一般債權而得到清償，但根據相關法律可知，為了實現社會正義，房屋抵押權的實現受到一定限制，其優先受償權須在破產費用、破產人所欠職工工資及勞保費用、破產人所欠國家稅費等支付后方能行使。

4.房屋抵押權對房屋承租權的效力。《中華人民共和國擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告之承租人，原租賃合同繼續有效?！笨梢姡呀洺鲎獾姆课菔强梢栽O定抵押權的，抵押人將出租的房屋抵押的，應當書面告知承租人，成立在先的租賃權可以對抗后設立的抵押權。不過，抵押人是否履行書面告知義務，并不影響原租賃合同的效力，對與處理房屋抵押權與租賃權的沖突也并無關系，因此該條規定可以刪除?！稉７ㄋ痉ń忉屓摹返?6條規定，抵押人將已設定抵押權的房屋出租的，房屋抵押權的效力及于該租賃關系，租賃權因抵押權的實行而歸于終止。

5.房屋抵押權對侵權行為的效力。在第三人為侵害抵押房屋行為時，抵押權人有選擇權保護自身利益，既可尋求債權保護方法，也可選擇物權保護方法。