購房定金合同糾紛如何處理?
1、首先要確認(rèn)協(xié)議的效力
如果合同無效,定金應(yīng)該全部返還。例如:沒有經(jīng)濟適用房購買資格的購買未滿五的經(jīng)濟適用房協(xié)議應(yīng)屬無效協(xié)議,因為經(jīng)濟適用房是保障性住房,是解決住房困難問題人的住房問題,是有資格準(zhǔn)入性質(zhì),特別是未滿五年的經(jīng)濟適用房只能賣給有經(jīng)濟適用房購買資格的人;
2、其次要確認(rèn)協(xié)議有無有欺詐、重大誤解等情況
如果有,可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請求人民法院撤銷,在協(xié)議撤銷后,定金應(yīng)該全部返還。例如,如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況,就屬于欺詐。
3、再次,協(xié)議合法有效的情況
在協(xié)議合法有效的情況下,就要確定誰是違約方,誰是守約方,給付定金的一方如果違約無權(quán)要回定金,收受定金的一方如果違約,應(yīng)該雙倍返還定金。
4、確認(rèn)買賣合同是否成立
如果只是簽訂了定金協(xié)議(比如定金支付書、房屋認(rèn)購書等),在定金協(xié)議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前,如果因為買賣雙方關(guān)于買賣合同的具體條款沒有達(dá)到一致而導(dǎo)致買賣合同沒有成立,各不承擔(dān)違約責(zé)任,定金應(yīng)該全部返還;
5、謹(jǐn)慎簽訂定金協(xié)議
在沒有和賣家全部協(xié)商一致的情況下,不要給付定金,另外定金要直接給付給賣家,減少環(huán)節(jié)就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認(rèn)購書而直接簽訂商品房預(yù)售合同。
6、避免糾紛
為了避免發(fā)生糾紛,任何承諾最好都要落實成書面的東西,個人簽字就生效,公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據(jù)。.
“訂金”可視為“預(yù)付款”或“誠意金”,給付訂金的一方不履行約定的債務(wù)的,有權(quán)要求返還。也就是定金不可退,訂金是可以退還的。
但是,并不是所有的“定金”都不能退還。根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定:不符合商品房銷售條件的,開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。因此,如果商品房不符合銷售條件,而購房者已經(jīng)交納了“定金”,那么無論雙方是否約定“定金”退還事項,開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。
此外,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定,因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。
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