購(gòu)房的定金和訂金區(qū)別是什么

定金是通過書面約定由一方向?qū)Ψ浇o付一定數(shù)額的貨幣作為合同擔(dān)保，其目的在于確保各方訂立合同或促使合同義務(wù)人履行義務(wù)，保障權(quán)利人的權(quán)利能夠得以實(shí)現(xiàn)。給付定金一方如果不履行義務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行義務(wù)，需向另一方雙倍返還定金，這就是“定金罰則”的基本精神。

訂金并非專門的法律概念，沒有直接的法律規(guī)定，司法實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，如果出現(xiàn)違約情形，并不會(huì)發(fā)生直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果，適用不了“定金罰則”，而是根據(jù)實(shí)際情況及各方當(dāng)事人的過錯(cuò)來讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

那一般在買房時(shí)，突然不想買了也可以退回的，是定金還是訂金?

其實(shí)，從上面的解釋大家就可以了解，定金受法律保護(hù)，是一種擔(dān)保而非預(yù)付款，如果是買方違約，是無權(quán)要求拿回來的。

目前在新房開盤銷售過程中，客戶認(rèn)籌所交的籌金或通過電商預(yù)交的認(rèn)購(gòu)款，其實(shí)質(zhì)都屬于訂金的范圍，開發(fā)商均同意在客戶未看中房沒有簽認(rèn)購(gòu)書的情況下可以任意退回。

但是一些購(gòu)房者不懂，直接跟開發(fā)商簽署認(rèn)購(gòu)書什么的。而開發(fā)商與客戶所簽署的法律文件(包括認(rèn)購(gòu)書、收據(jù))中一般都明確書寫為定金，在此情況下，客戶無正當(dāng)事由就很難要求退回了。

是不是只要是寫了定金的，就都要不回來了?

也不是。

最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方應(yīng)當(dāng)返還定金”。

另外，《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

因此，如果購(gòu)房客戶在商品房不符合銷售條件的情況下交納了“定金”，那么向開發(fā)商要求無條件退還也是有法律依據(jù)的。

我們可以再舉個(gè)例子：

小梁和小韋準(zhǔn)備今年年底結(jié)婚，想買個(gè)婚房。

2016年5月1日，小梁、小韋與某投資公司簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并交了2萬元定金。小梁和小韋說，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書之前，售樓人員告知他們房屋可于今年12月31日前交房，可付款后才得知交房時(shí)間是2017年12月31日。

因交房時(shí)間太遲，不符合他們?cè)ǖ幕槠冢S后他們到售樓部要求退還2萬元卻遭拒絕。雙方遂鬧上法院。10月20日，法院一審判定，開發(fā)商不能證明已告知小梁和小韋具體交房時(shí)間，要返還這2萬元定金。

法院認(rèn)為，該筆款是屬于定金，需根據(jù)誰有錯(cuò)，誰違約來判定這筆錢的歸屬，就目前的證據(jù)，不能得出認(rèn)購(gòu)書訂立時(shí)，小梁和小韋明知交房時(shí)間是2016年12月31日的結(jié)論。

雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致，屬于因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形，法院判定，某投資公司應(yīng)當(dāng)返還2萬元定金給小梁和小韋。