【事件經(jīng)過】

同為蒼南龍港人的吳先生和陳女士，4月16日簽訂一份商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書。協(xié)議約定，陳女士將未交付、尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的市某小區(qū)的一套商品房以92萬元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給吳先生，定金10萬元，其余房款要在4月30日前一次性付清。協(xié)議中，還有這樣的約定，吳先生若反悔，10萬元定金作廢;而陳女士如若反悔，則要加倍給吳先生定金。

就在吳先生付了10萬塊的第二天，國務(wù)院出臺了“房產(chǎn)新政”，其中規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。吳先生辦不出貸款，買房錢不夠了。他認(rèn)為，國家房貸政策變化屬于法律上的“不可抗力”或“情勢變更”。要求賣房子的陳女士退還10萬定金。

國家房貸政策變化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情勢變更”，“悔買”的購房者吳先生是否有權(quán)拿回定金

吳先生想和陳女士商量，他辦不出貸款了，買房子是不行了，因此能否廢除買房子的協(xié)議，同時(shí)把10萬定金退還。在他看來，房產(chǎn)新政屬于“不可抗力”或“情勢變更”，因此合同不能履行，不是他的問題。

陳女士及其代理律師則表示，吳先生的訴求毫無依據(jù)，既然反悔的是吳先生，那么就按照協(xié)議中說的那樣，10萬定金作廢。

【法律解讀】

法官審理后認(rèn)為，原、被告訂立的商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書，屬立約定金合同性質(zhì)，當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，該定金協(xié)議從實(shí)際交付定金之日起生效，給付定金的一方吳先生不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。原告拒絕與被告訂立，支付購房款，屬于不履行約定的債務(wù)行為，為此，原告無權(quán)要求被告返還定金。

對于原告提出受房貸新政影響無法辦理貸款這一理由，法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人已在定金合同中約定原告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限內(nèi)尚不能取得房產(chǎn)權(quán)證，國務(wù)院關(guān)于房貸調(diào)控政策的出臺，并不必然導(dǎo)致原、被告間的商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，因此，原告主張的事實(shí)，與適用情勢變更規(guī)定的條件不符，原告據(jù)此要求解除合同并返還定金，于法無據(jù)，法院不予支持，遂依法駁回原告的訴訟請求。

法院判決的并不必然導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的原因是：“在簽定協(xié)議時(shí)，雙方就協(xié)定繼續(xù)以陳女士的名義交按揭，而吳先生將按揭給陳女士，這樣的狀況本身就存在，新政出臺，并不影響吳先生這樣交按揭的方法。”

法院最后裁定，駁回吳先生訴訟請求，案件受理費(fèi)也需由吳先生負(fù)擔(dān)。