二手房房齡的重要性
要練就鑒別二手房房齡的“火眼金睛”,就要先明白房齡在房產(chǎn)交易過程中的重要性。
1、房齡會影響房子的硬件設(shè)施。房齡越高,房屋可能發(fā)生的維修成本就越多,在受損程度不斷增加之后,可能還會帶來系列的安全隱患;
2、房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡越高,意味著剩余土地使用年限越短,持有成本也就增加了;
3、房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限和貸款額度,例如如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。而公積金貸款規(guī)定,房齡10年以內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為6成,10-15年以內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為5成,15-20年以內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為4成;20-30年內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為3成。總的來說,就是房齡越老,貸款的年限就越短,成數(shù)就愈低,甚至對一些高齡房產(chǎn),銀行是拒接放貸的。
房齡、房屋使用年限、房產(chǎn)證日期
眼暈有沒有?很多人在購房時認為這三個定義是等同的,其實不然。
房屋使用年限,也就是房屋土地的使用年限,即開發(fā)商獲得地皮之日開始計算的年限;房齡,則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限;房產(chǎn)證日期,則反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,它和真實房齡不是絕對相同的,因為開發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了,一般而言,房產(chǎn)證日期和建成時間之間有個時間差,業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。
例如開發(fā)商2012年拿到一塊70年產(chǎn)權(quán)的地,可知其土地使用期限是2012—2082年,而開發(fā)商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年時,其土地使用年限剩余65年(2082-2017);該房屋的房齡為3年(2017-2014)。
一招驗準真實的房齡
明白了以上三點概念的區(qū)別,就不容易在文字游戲上中招,但很多時候在二手房交易市場上,因為信息不對稱的漏洞,賣方或者中介會虛報房齡,所以想要獲得真實的房齡,還需要花一點心思和功夫。
1、到房產(chǎn)管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房,都會在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心或房管局等部門進行相應(yīng)查詢才可以,
2、看房產(chǎn)證+小區(qū)走訪旁敲側(cè)擊。因為房產(chǎn)證日期和出售日期并不一定相同,所以為了獲得更加可靠的房齡,可以根據(jù)房產(chǎn)證日期,再結(jié)合周邊鄰居的回答猜測。
3、看外立面、廚房等情況+房產(chǎn)專家咨詢。一般而言,每個年代的房子都有每個房子的一些特點,譬如上世紀90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念等,但非專業(yè)人士一般對這些了解相對較少,所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛(wèi)生間情況告知房產(chǎn)專家進行咨詢。
上述方式都是可以查詢到房齡的,但是還不是最為保險的,若是擔(dān)憂購置二手房因房齡問題產(chǎn)生不必要的麻煩,買主可以以合同的形式進行進一步的保障,即在合同中堅持由賣方出具房齡承諾,強調(diào)若信息有誤,由賣方承擔(dān)責(zé)任。
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