一年一度的3·15消費者權益日即將來到，每年老百姓對于央-視315晚會的關注絲毫未遜于春節聯歡晚會。日常生活中，我們遇到的侵害消費者權益事件不勝枚舉，而在購房入住的過程中，消費者權益受侵害更是層出不窮。

一年一度的3·15消費者權益日即將來到，每年老百姓對于央-視315晚會的關注絲毫未遜于春節聯歡晚會。日常生活中，我們遇到的侵害消費者權益事件不勝枚舉，而在購房入住的過程中，消費者權益受侵害更是層出不窮。

在樓市中，多多少少有一些潛規則存在，總有各種虛假宣傳騙取消費者的信任，總有各種霸王條款讓消費者難以接受。今天我們邀請律師支招，看看如何面對買房過程中的各種糾紛，將維護購房者合法權益進行到底。

貓膩

亂改小區規劃綠地變成停車場

近年來，隨著地價與房價的持續上揚及國家政策的調整，有些開發商為了樓盤出貨，往往采取隱瞞或者欺詐的方式進行銷售。其中，隱瞞小區的規劃或設計就是常見的手段之一。買家購房后往往會發現小區突然冒出垃圾站、居委會，抑或是原本的綠地變成了停車場等。

一賣完房就立即拆會所

今年年初，TCL康城四季花園開發商隱瞞業主，拆小區半山會所的消息在惠州本地知名網站傳出。業主方面認為，開發商在售樓時以山頂會所為噱頭吸引業主購房，而在房子銷售得差不多的情況下，又將廣告牌上宣稱5000平方米的山頂四季會所拆除。

說好的會所突然被開發商拆除，一期的業主們當然不愿意了，他們認為開發商擅自更改規劃，紛紛抗議。仲愷區住建部門對此回復稱，該會所位于“TCL康城四季花園”二期用地范圍，尚未辦理《建設工程規劃許可證》，屬違法建筑。原來業主所說的會所是屬于開發商該項目的二期，并不是業主們認為的一期會所。

封閉式小區冒出居委會

買了房子，也入住了，住了兩個星期才發現自己住的封閉式小區原來有居委會，這是周先生的經歷。周先生以每平方米7000多元的價格買下東平天鵝灣一套80平方米的房子，當初買房是看中該小區的封閉式管理，結果入住后才發現小區將有對外辦公的橋東街道東河居委會入駐。

業主們一致認為，在封閉管理的小區內設立居委會，勢必會導致辦事人員頻繁出入，門禁系統便形同虛設，將給小區帶來一系列治安隱患。對于業主們的反對，開發商則解釋稱，一開始的規劃中就已有居委會。于是，雙方的爭執焦點集中在小區規劃圖上，業主說買房自始至終沒見過有居委會的規劃圖，銷售人員也沒有告知;而開發商則堅稱早已公布了總平面規劃圖，雙方僵持不下。

事情發生后，開發商以小區規劃已通過住建部門審批難以更改為由，拒絕給居委會更換地址。

小區綠化變成停車位

業主陳先生看中某小區高達39%的綠化率，心動之下買了房子。然而，收樓時陳先生卻發現，部分工人正在將原來建好的綠化拆掉做成露天停車位，地下停車場只有一層而并非宣傳的兩層。

售樓時銷售人員稱，該小區幾棟樓前的空地均為綠化用地，是業主們以后的私家花園，未來小區實行人車分流和封閉式管理，小區內3000多平方米的高級會所也僅供576戶業主使用。但記者調查發現，該小區規劃效果圖中設有2個出入口，地面并未有任何的停車位標識，小區中央有明顯的綠化區域。業主們知情后十分憤怒，直指開發商虛假宣傳，更改規劃。

惠州市住房和城鄉規劃建設局管科相關負責人告訴記者，該小區正式通過工程竣工驗收，工程質量等級評定為合格，并已在惠備案。該負責人還解釋道，工程竣工驗收并不包括通氣、綠化完工等項目，主要是查看建筑質量、消防、人防、電梯、通水、通電等項目是否達標。

律師支招

購房前查看規劃圖

把廣告內容寫進合同

買家往往沖著某一樓盤的廣告宣傳簽下合同，而所有問題都集中在收樓前后爆發，宣傳的情況與實際規劃完全不一致，如所謂“現場實景”中的湖泊、綠地、園林景觀，在規劃中根本就不存在，甚至有可能實際是道路、垃圾中轉站等。

對此**衡仁律師事務所律師韋*州認為，根據《商品房銷售管理辦法》，對于樓盤的規劃，開發商有明示、告知、說明的義務，但開發商為了樓盤能更好地銷售，往往采取隱瞞整體規劃或在廣告中作虛假宣傳的方法。韋*州認為，開發商應全面履行自己的合同義務，包括按照合同規定的規劃許可證建設和交付房屋，履行當初出售房屋時宣傳的房屋配套承諾，而開發商違反此義務顯然構成違約。對此，業主可要求開發商承擔諸如停止違約行為、賠償損失等違約責任。

韋*州提醒，作為業主千萬不要只等著發展商來主動告訴你小區的整體規劃，而應在合同簽訂前就要求發展商出示相關的規劃圖紙及建設工程規劃許可證等資料，仔細審閱規劃許可證及其附圖的內容。除此以外，業主也可到規劃部門查閱小區規劃設計的核準圖，其中建設工程規劃許可證的平面圖反映了小區整體建筑面貌。業主從中可確定小區的出入口、樓間距、變電站、車庫出入口、停車場、通風口等公共設施的位置、小區道路、綠化等情況。

另外，如果購房者是被樓盤廣告中的規劃內容所吸引而決定買房的，就一定要把這些規劃寫到預售合同中去，并可要求在合同中注明：“樓盤規劃與宣傳資料應完全一致，否則視為出賣人欺詐，應按已付房價款的_%承擔違約責任。”

貓膩

質量問題一籮筐遲遲無法收樓

近年來，房地產市場以驚人的速度發展，質量跟不上發展腳步成為房產的一大詬病。包括一些全國知名房企，或多或少都被曝出商品房質量不過關的丑聞。

“入戶大門朝外開，關閉不嚴實，墻壁補丁多，部分單位出現漏水、滲水情況。而小區電梯、花園、大門等配套也未做好，消火栓箱裝在電梯過道或大門口，這讓我們如何收樓?”惠州仲愷某樓盤30多名業主集體向開發商討要說法，要求協商處理方案，請開發商回應和盡快處理樓盤出現的問題。

一位不愿透露姓名的業主告訴記者，他的房子位于6號樓，盡管去年12月31日起已開始收樓，但電梯的照明裝置仍無法工作，電梯運行時黑漆漆一片。出了電梯，偌大的消防栓箱安裝在電梯出口處，并沒有做任何的隱形處理。該業主對此表示不滿，這樣的消防設計非常不合理，不僅影響電梯過道形象，如果是老人和小孩一不小心，還很容易造成磕傷、碰傷，他聽說還有鄰居的大門口就裝了一個消防栓箱。

該業主的房屋只配了一扇朝外開的消防門，門兩側有明顯的重灌泥漿修補痕跡，而門柱也沾上了泥漿，門漆遭到損壞。室內地板不平整，廚房沒有安裝地漏，墻壁出現多處補丁，陽臺天花板有漏水痕跡。

據業主們反映，該小區存在多處質量問題，包括全部單元的入戶大門朝外開，質量差，關不嚴實，業主后期將無法安裝防盜門;因消防栓箱檔道，部門戶型的入戶大門無法完全開啟;窗戶玻璃薄，達不到國家規定的5毫米;室內墻壁補丁太多，部分廚房漏水，部分樓棟外立面瓷磚剝落。對于存在的問題，業主認為如果開發商不解決問題，將拒收收樓。

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房屋出現質量問題

業主可解約并索賠

韋*州表示：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

因此，對于開發商交付使用的商品房，在保修期限內，由開發商承擔質量保證的責任。如開發商交付使用的房屋存在屋頂、墻壁漏水、滲水，室內地坪空鼓、開裂等的一般質量問題，業主在驗房后可拒絕收樓，并要求開發商對房屋進行整改維修后再進行收樓手續。

如業主已經收樓，在保修的期限內，也可要求開發商按照《住宅質量保證書》的約定，對房屋存在的質量問題進行維修整改，如果開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。而因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格或因房屋質量問題嚴重影響買受人正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。

簽精裝修房

購房合同幾點注意

1.關于住宅內的各類建材及設備。精裝修房屋工程使用的各種主要材料在合同中應準確無誤地表明，不要有任何遺漏，包括外墻、內墻、頂棚、地面、廚房、衛生間、陽臺等。

2.關于環保問題，也就是竣工以后的室內空氣質量問題。開發商購買的材料必須符合國家標準的要求，不能超標。

3.關于住宅的保修問題。一些工程項目在竣工驗收時不一定能檢查出來是否存在質量問題，而必須通過使用才能發現，因此在簽訂合同時也應注意。新建商品住宅自交付之日起，在正常使用的情況下，其保修期限為：屋面防水工程，衛生間、外墻防滲漏，保修五年;門窗安裝密閉不出現翹裂，保修兩年;墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修兩年;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，保修兩年。

4.關于驗收問題。業主通常無法判斷裝修的質量狀況，因此必要時可約定由政府質量檢測部門或具備相關資質的專門鑒定機構來驗收，這樣既可放心地住進新房，萬一存在質量問題也不必因為沒有證據而擔憂。

5.關于違約問題。應在合同中詳細列明違約情形及對應的解決方式。

貓膩

延遲交樓時間物業費該由誰交?

買房收樓，不可避免會涉及到物業管理費。而很多業主在收樓時都被要求提前交物業管理費，有些業主被延遲交樓，物業卻按收樓日開始計算，這是否合理?

未收樓前由開發商承擔

韋*州認為，根據《物業管理條例》、《物業管理收費管理辦法》等法律法規的有關規定，納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。換言之，物業費在房屋實際交付給業主使用之前由開發商承擔，在房屋交付給業主使用后，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。

另一種情況是，如果業主已對房屋進行收樓，完成相應的收樓手續，僅僅由于其自身的原因未實際入住，這期間的物業管理費應當由業主承擔。但如果在開發商交樓時，業主經驗房發現房屋存在質量問題要求開發商進行維修整改而拒絕收樓，此期間的費用則由開發商承擔，直到開發商交付符合收房條件的房屋為止。

亂漲費讓業主“傷不起”

近日，江北雅園小區業主反映，小區物業管理公司將原來1.1元/平方米/月的物業管理費上調至1.6元/平方米/月。盡管物業方認為成本上漲，公司虧本經營，但漲幅超45%的物業管理費，讓業主很難接受。

對此律師分析，物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。惠州市目前的政府指導價為1.43元/平方米/月。

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簽訂書面服務合同與物管約定交費標準

律師指出，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，開發商選聘物業服務企業的，應當與業主簽訂書面的前期物業服務合同，前期物業合同應當按照上述法律法規的規定約定物業費的具體標準，業主按時交納物業費。

而在小區的業主委員會成立后，業主、業主大會可與重新選聘物業服務企業按照上述法律法規規定的標準，重新訂立書面的物業服務合同，約定管理事項、服務質量、服務費用等內容。物業管理公司無權單方漲價，如果物業公司單方漲價或提出不合理條件等違反物業合同約定的事項，業主或業主委員會可向人民政府價格主管部門或房地產行政主管部門投訴，各主管部門或房地產行政主管部門也應當加強對物業服務收費的監督。

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精裝修房質量問題糾紛多多

所謂精裝修房，就是開發商交房時已對房子進行了全面裝修，業主只要添加些家具等物件就可入住的房子。與毛坯房相比，精裝修房可為業主節省大量的時間，減少精力的耗費，同時由于開發商集中采購，可用同樣的價格選擇更好的優質材料。

目前惠州也有不少以精裝房出售的樓盤，精裝房出現質量問題并不少見，之前萬-科就曾被曝出“毒地板”事件。在該事件中，涉及萬-科在全國的眾多項目。除了萬-科裝修被稱有問題之外，惠州本地也有不少樓盤同樣陷入了裝修質量的漩渦。位于惠博沿江路的某小區精裝房出現地板起翹、墻面發霉、天花板漏水等質量問題，使得眾多業主組織集體維權。廣告宣傳中以高檔的精裝修為賣點，但隨后部分業主卻在收樓過程中發現質量問題頻出，開發商被質疑壓縮成本獲取利潤，犧牲質量。

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雙方將精裝房標準寫入合同附件中

韋*州表示，我國到目前為止，仍沒有對精裝修房提出明確標準的規定，也沒有關于精裝修房屋買賣合同的統一示范本。這導致精裝修房屋市場混亂，業主與開發商之間就精裝修房屋質量的糾紛不斷。

他提醒，買賣雙方應當對房屋的質量、裝飾、設備標準在合同附件中進行非常詳細的約定，并對達不到約定標準的，約定明確的處理方式。只有簽好一份雙方權利義務明晰的合同，買家才能較好地維護自己的合法權益。