共同共有房產能否拍賣

案例

1999年，宋某向余某借款25萬元，因借款期限到后，借款人宋某未按期歸還，余某即向法院起訴要求宋某歸還借款本息。法院作出了由宋某歸還余某借款25萬元本金及相應利息的判決。判決生效后，宋某不予履行，余某向法院申請強制執行。另本案在訴前曾對宋某與朱某等人共有的房產一幢予以保全。該案立案執行后，法院告知該房屋的其他共有人朱某等人先行析產，但共有人朱某等與被執行人宋某惡意串通分割，據此，宋某僅得1%房產份額，其余99%歸朱某等其他三個共有人。此分割協議經法院確認無效后，上述房產共有人一直借故未予析產。后執行法院裁定拍賣該房產，但案外人朱某等三人提出異議認為是其共有財產，致使拍賣中止。

在本案執行中，執行人員對該共有房產可予以執行無異議，但對如何處置該共有房產形成兩種意見：一種意見認為，雖然房產其他共有人提出異議，但也可對宋某與朱某等人共有房產直接裁定拍賣，只要同時保護其他共有人的優先購買權即可。另一種意見則認為，對被執行人與他人共有財產直接拍賣不當，應先通過執行聽證或訴訟方式分割共有房產，分割后，才可對被執行人應享有的部分財產進行強制執行，否則屬程序不到位。筆者同意第一種意見，理由如下：

一、本案的房產并不屬于可分割物，強行分割有損其使用價值，應整體予以處置。理論上，共有財產的分割方法有三種：實物分割、變價分割以及折價補償。實物分割是指在無損于共有財產價值的前提下，按各共有人的份額對共有財產進行分割，使各共有人分得應有部分。所謂變價分割即變賣、拍賣共有物將價金分配給共有人的方法。折價補償則是共同財產由共有人中一人或數人取得時，該取得人對其他共有人予以補償的分割方法。三種方法原則上并無先后之分，法院分割時，僅須斟酌各共有人之利害關系、共有物之性質及其價格、經濟效用及公共利益等，以公平方法決定。但三者的適用條件、適用對象存在不同，實物分割適用對象為可分割的共有財產，而變價分割則適用于共有財產不可分的情況。所謂不可分，即分割有損共有財產價值的情形。折價補償方法則適用于共有人中有人愿取得共有財產的條件之下。這是在民法理論上共有財產的分割方法，具體到對共有財產的執行中，也應用上述方法執行。這就要求對可分共有財產應用實物分割方法執行，對不可分、分后有損財產價值的應用變價分割或折價補償的方法執行。本案中，共有物是宋某與朱某等人共同共有的房產，房產因其建造時各種配套設施設置的單一性，強行實物分割則有損于其用于居住的價值，應明確屬于不可分物。在此情況下，可直接予以整體拍賣，而后執行被執行人的份額價款。這也符合最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第91條“共有財產是特定物，而且不能分割或分割有損其價值的，可以折價處理”的規定。

二、第二種意見提出用聽證或訴訟方法事先予以分割，但采用聽證或訴訟方式并不能對本案房產予以實物分割。執行中，用執行聽證方式對可分共有財產進行實物分割，對不可分財產通過聽證方式決定予以變價分割或作價補償，是可行的。但本案的共有財產是不可分不動產，通過聽證也不能在實物上對房產予以分割。同樣，通過引入訴訟方式事先分割，也無必要，不動產的變價分割并不需通過訴訟，只要法院通過拍賣或變賣方式即可把財產轉化為金錢價值，至于該總價款中被執行人和其他共有人的份額，有約定的則按約定確定份額，無約定的則推定為均等，然后把該份額執行給權利人即可。所以第二種意見看似合理，其實有悖共有財產的分割規則，并不可行。

三、對其他共有人的權益可通過優先購買權予以保護。第二種意見的本意是在執行中不侵犯其他共有人合法權益，但按第一種意見也能保障其他共有人的合法權益。關于按份共有人、共同共有人對共有財產的優先購買權，我國法律均有明確的規定，如最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第92條規定，共同共有財產分割后，如出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應予以支持。對此，執行中處置共有財產均應嚴格遵守。就具體方式而言，法院則可在對共有房產予以拍賣前三日內，通知其他共有人有同等條件下的優先購買權，當然，通知應以可能通知為前提。這樣，對其他共有人的權益也可以得到保護。

可不可以對共有財產進行拍賣整個問題是要具體問題具體分析的，情況不一樣解決方法就不一樣，有的可以進行拍賣，但是有的就不行了。希望以上的資料可以對您有所幫助。如果您還有其他的疑問，我們律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您前來進行法律咨詢。