案例：

2009年8月5日，陳某與段某簽訂了一份房屋買賣合同，約定陳某將其位于北京市朝陽區潘家園附近的某處房產，出售給段某，成交價為人民幣128萬元。同時，合同約定，任何一方違約的，應按照房產轉讓總價的百分之三十，向守約方支付違約金。合同簽訂當日，段某交付定金10萬元，后陳某以出售房屋系其與案外人李某的共有財產，案外人李某不同意出售為由，不再履行合同，并將定金10萬元退還給了段某，段某認為陳某的違約行為已經導致合同目的無法實現，故訴至法院，要求判令：1、解除雙方簽訂的房屋買賣合同;2、陳某按照合同約定支付384萬元違約金;3、陳某承擔本案訴訟費。

審理中，法院查明，涉案房屋系陳某與案外人李某共同購買，原價110萬元，雙方約定，陳某出資109.9萬元，李某出資1.1萬元，其中陳某占份額的99%，李某占份額的1%，并且李某出庭作證，不同意出賣共有房產。

案件評析：

本案的爭議焦點在于，陳某作為占99%份額的(即占三分之二以上的)共有人，不經過其他共有人的同意，能否直接處分其與李某按份共有的財產。關于這個問題的認定，直接關系到本案陳某與段某所簽訂的合同，是無效合同，還是有效合同，進而關系到陳某是承擔合同無效的締約過失責任，還是承擔因其違約行為導致合同解除的違約責任。

對此，一審和二審法院做出了不同的認定，一審法院認為：《合同法》第五十一條規定：無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人在訂立合同后取得處分權的，該合同有效。本案爭議房產的共有權人李某明確表示不同意轉讓爭議房產，故陳某與段某簽訂的房屋買賣合同無效。對于段某主張根據《物權法》第九十七條"處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外"的規定，陳某所占爭議房產的份額為99%，應有權獨自處分該房產。原審法院認為，《物權法》的該條規定主要是為了方便交易，但并非是鼓勵占份額三分之二以上的按份共有人獨自處分共有財產，而且訴爭房產數額巨大，并非一般意義上的財產，且《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于房產交易“未經共有人同意，不得轉讓房產”的相關規定作為特別法應優先適用，因此，按照合同無效的處理原則，判決雙方各自承擔一定的責任。

段某不服一審判決提起上訴，二審法院經審理后認為：本院認為，本案的爭議焦點在于被上訴人未經案外人李某的同意向上訴人出售涉案房產的行為是否構成無權處分。我國物權法第九十七條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據上述法律規定，本案中被上訴人作為涉案房產99%份額的產權人，無須經過1%份額的產權人李某的同意即可對房產進行處分，故被上訴人未經李某的同意出售涉案房產的行為并不構成無權處分。由于我國物權法已經對占三分之二以上份額的按份共有人可以對共有不動產進行處分的問題作出了明確、具體的規定，原審判決認定被上訴人的行為構成無權處分并以涉案合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》為由認定其無效，適用法律欠妥，本院對此予以糾正。最終二審法院，認定陳某構成違約，應承擔違約責任，但對于違約金的數額，根據陳某的請求，酌情進行了調整。

我國《物權法》九十七條明確規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。物權法關于按份共有財產的處分，實際上采用了“多數決”的原則，摒棄了傳統民法全體共有人一致同意的原則。“多數決”的處分方式，兼顧了公平原則和效益原則，有利于當事人及時抓住交易機會，方便交易。按照該條規定，三分之二以上的按份共有人，有權獨立作出處分行為，而無需征得其他共有人的同意，但共有人另有約定的除外。另外，《中華人民共和國城市房地產管理法》關于“未經共有人同意，不得轉讓房產”的規定，屬于管理性規范，而非效力性規范，一審法院也不能以此作為確認合同效力的依據。因此，二審法院的判決是正確的。

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