擴建有正常的規(guī)劃批準的話，應該允許辦理房產(chǎn)證的。擴建的面積辦理房產(chǎn)證后和原來的面積一起出售。

有一個別墅因為擴建了以后，和房產(chǎn)證上面的面積和戶型不一樣了。請問這樣的情況，現(xiàn)在這個別墅業(yè)主要把房子賣了，那是否可以正常交易?是按原來的面積交易嗎?

律師解答：

建造房屋需要經(jīng)過審批，否則屬于違章建筑應當拆除，房屋產(chǎn)權以登記為準，因此房屋交易時，也應當以房管局登記的基本情況進行交易，未登記部分不受法律保護。那么根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題詳細解答如下：

關于別墅擴建的問題。

這里首先需要確定的是別墅擴建是否合法的問題。

建造房屋或者擴建房屋都是需要經(jīng)過土地局和房管局審批的，否則屬于違章建筑，應當拆除，擴建部分也不受法律保護。

所以如果該別墅當時擴建沒有經(jīng)過審批，屬于私自擴建的，那么屬于違章建筑，是應當拆除的。對于私自擴建的部分，也不受法律保護，在房屋出售時，這部分是不能正常交易過戶的，只能按照房產(chǎn)證載有的面積進行交易。

如果該別墅當時擴建經(jīng)過了審批，是合法的，只是沒有辦理變更登記而以的話，那么應當首先由產(chǎn)權人補辦手續(xù)，然后按照新的面積和結構和你進行交易，再將房屋過戶到你名下。

當然，該別墅擴建屬于違章建筑的情況下，也是可以補充申請的，但需要交納一定的罰款，你可以要求房主及時辦理相關手續(xù)后再進行交易。

關于如何交易的問題。

賣賣雙方就房屋出售事宜應當簽訂合同，雙方按照合同約定進行交易即可。既然這套別墅經(jīng)過改建，面積和戶型與房屋產(chǎn)權登記情況都不一樣了，那么對于這種情況在買賣合同中就應當注明，而且你們雙方按照什么面積交易，也要看改建部分是否經(jīng)過審批。

如果房主將改建的部分補充辦理了相關手續(xù)，通過了房管局的審批，并且在房管局進行了變更登記，那么你們完全可以按照新的面積和戶型進行交易，受法律保護。

如果房主對改建的部分一直無法獲得審批，那么你們只能按照房產(chǎn)證上載明的面積和戶型來進行交易。否則一旦按照改建面積進行交易，你作為買方來說，承擔的風險是非常大的，將來一旦城管要求你拆除，你也只能向原房主索賠，到時候房主能夠找到都另說了。違章建筑的交易也不受法律保護，你的權益更無法保障，所以你在這種情況你只能按照房產(chǎn)證載明的面積交易。

關于本案的總結意見。

該別墅經(jīng)過改建后與登記情況不一致了，按照什么標準交易主要還是看賣方是否能夠將改建的部分通過審批并進行補充登記。

如果通過審批，那么你們就按照現(xiàn)在的實際面積和戶型進行交易，如果沒有經(jīng)過審批，那么只能按照原有面積和戶型交易，否則對你很不利。

總之，交易應當以產(chǎn)權證的登記情況為準。

以上幾點是根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題所做簡要解答，具體還需要根據(jù)案件詳情和細節(jié)來確定，希望對你有所幫助。

我個人認為你可以先和房主協(xié)商要求補辦一下新的產(chǎn)權證，也不是沒有這種可能，找找關系還是非常有希望的，實踐中這種案例不少。不過如果你只想按照原來的面積購買那么也當然是合法的，你有權要求按照房產(chǎn)證登記的原有信息進行交易，受法律保護。

相關：

房屋維權注意事項

首先業(yè)主們要統(tǒng)一思想，共同行動，重拳出擊，依法辦事。這樣才能維護自己的權利，要千萬注意以下幾點：

1、業(yè)主們不要給kfs獨個擊破，造成業(yè)主們內(nèi)部不合，分化業(yè)主，要知道堡壘最容易從內(nèi)部攻破的。

2、不要掉入kfs的時間戰(zhàn)術里面，他們是專業(yè)人士，而業(yè)主來自五湖四海，在專業(yè)性，時間上都沒有kfs靈活及充沛，kfs通常會以時間換空間的戰(zhàn)術拖垮業(yè)主們，耗時，耗力，耗財，這對業(yè)主們尤其不例，時間一長，就軍心動搖，事情也就不了了之了。

3、談判前要制訂戰(zhàn)略，要抓住kfs違規(guī)要點，要收集真憑實據(jù)，最好有法律的依據(jù)，這樣才能擊中要害，談判過程千萬注意不要受kfs的引導，滿無邊際的跟著跑，要堅持核心問題。

4、要選出發(fā)言者，不要集體爭搶發(fā)言，這樣達不到談判的效果，而且會談內(nèi)容容易跑題，最好白紙黑字寫明整個過程，并對每一次談判做錄音或會議紀要。

5、如果可能請相關人士最好是負責房地產(chǎn)的官員參與旁聽會議，這樣可以借力打力.事前最好咨詢專業(yè)人士的意見,因為你們的對手是實力雄厚的kfs及他們聘請的專業(yè)律師。

6、即使談判再激烈，也不要出現(xiàn)身體的接觸及不太文明的對罵，這樣解決不了任何問題，反而會更加對。

7、最后就是代表要有犧牲精神，又叫雷-峰精神。可能在某些時候要在沒有利益的前提下幫住戶維權，在時間上，精神上，金錢上要有準備。