商品房驗(yàn)收合格與商品房綜合驗(yàn)收商品房的交付條件交房，是商品房買賣合同中開發(fā)商的主要義務(wù)，同時(shí)也是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人的標(biāo)志。所以，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，一定要對(duì)交房條件、交房期限等作出詳細(xì)的約定。《商品房買賣合同示范文本》第八條對(duì)于交房條件有五種備選項(xiàng)：1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件；5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。一般來說，這其中的第五種選項(xiàng)可以約定為“該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》”。這里，談?wù)勎覍?duì)于這些交房條件的一些認(rèn)識(shí)。一、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由此可見，對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收”的規(guī)定，商品房只有經(jīng)過了上述部門的驗(yàn)收并合格后，才能算是達(dá)到了交房條件。由法律規(guī)定的角度來看，這種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，對(duì)開發(fā)商的約束是比較嚴(yán)格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗(yàn)收、怎樣驗(yàn)收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時(shí)需提供的驗(yàn)收合格的證明文件，所以在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。如開發(fā)商發(fā)出了個(gè)“交樓通知書”就要求購房人收房，購房人認(rèn)為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。所以，當(dāng)開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一種交房條件的同時(shí)，雙方還應(yīng)進(jìn)一步明確商品房驗(yàn)收主體及驗(yàn)收合格的證明文件（如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》），這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時(shí)的糾紛。二、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定可知，綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。可以說這是政府對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對(duì)購房人權(quán)益的有效保障。可是近年來，幾乎所有開發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗(yàn)收幾乎是一句空話；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗(yàn)收，而只是綜合驗(yàn)收里幾項(xiàng)重要的驗(yàn)收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)[2004]16號(hào)）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。三、該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件、綠化驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已基本上就達(dá)到了能夠交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購房人也可以比較安心的入住了。所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交房條件的話，則更有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。這一種交房條件，已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通行的選擇。另外，開發(fā)商交房時(shí)，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中已有要求，現(xiàn)在交房的開發(fā)商都應(yīng)提供，一般問題不大。以上僅是《商品房買賣合同示范文本》中可以選擇或必須的交房條件，當(dāng)然開發(fā)商與購房人還可以根據(jù)實(shí)際情況約定更為清晰具體的條件。