住房限購政策是不是不可抗力

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第一百一十七條?【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

這兩年國家和地方政府新出臺的住房限購政策在我國司法實踐中不會被人民法院認定為《合同法》第一百一十七條所規定的不可抗力。

對于房屋買賣合同訂立之后，由于國家或當地政府出臺住房限購政策的實施，致使買受人無法辦理房屋過戶登記手續的，人民法院通常會認定為，因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，而不會認定為我國《合同法》第一百一十七條所規定的不可抗力。

1、國家對于房地產市場的宏觀調控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，合同當事人在簽訂房屋買賣合同時對合同訂立之后，可能出現的房地產市場風險，以及各種履行方面的障礙均應當有一定程度的預見和判斷，不會對國家逐漸加強的宏觀調控措施毫無心理準備。

2、合同的一方當事人以國家或當地政府新出臺住房限購政策為理由，要求解除合同的，除在合同中另有約定之外，人民法院一般會予以支持。如果判決解除房屋買賣合同，出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人。

3、合同當事人一方因這種情況解除合同，而要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，人民法院一般不予支持。

如果確有證據證明因解除合同導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，經人民法院審查，解除合同確實導致當事人間利益失衡，會酌情考慮支持損失方提出由另一方補償其合理損失。

購房合同不可抗力能否免責

在商品房購買合同中，都會出現關于不可抗力的規定。意思就是如果出現了開發商不能控制的情形，就可以免除其賠償的責任。如果出現了某些需要開發商賠償的情形，購房者會自認倒霉，認為遇到了不可抗力。其實，這是大家對不可抗力的一個認識誤區，出現了不可抗力不一定會免責，免責需要很多特定條件。

根據《中華人民共和國民法通則》第153條明確規定：“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現應同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災等。

不可抗力發生的原因一般有以下幾種：一是自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災害事故;二是政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關的是，政府行政機關在購房合同履行期間內制定新的行政法規等政策性文件，例如最近新出的房產限購令等。此時開發商也無權要求購房者承擔合同不能履行的責任;三是，社會環境原因，如戰爭、罷工、騷亂等。

但是即使出現了上述情形，造成合同不能履行就一定能免責嗎啊?

答案是否定的，免責還需要一些特定條件。

根據《中華人民共和國合同法》第118條規定：“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”

由此可見，“不可抗力”的免責需要具備以下條件：

1、必須在一定的期限內提供相關證明，證明的確發生了不可抗力事件；

2、履行了保護義務。遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定。

綜合上述，小編整理有關住房限購政策的相關內容。由此可見，對于購房者來說，如果發生了不可抗力事件，而開發商沒有及時通知，或者沒有采取必要的補救措施，開發商依然不能獲得免責。如果你對這方面還有更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。