房子的居住權為有效期70年，住宅是滿70年以后自動續期的，房子的所有權以及土地的使用權是不變的。

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【爭議問題】具備獨立勞動能力的成年子女，對父母承租的房屋是否享有居住權?

【案情簡介】段某與王某某系母子關系;位于東城區某胡同x號第一、二間房屋的產權歸信息產業部機關第一服務局所有，王某某就上述房屋與產權人簽有租賃協議。1953年包括段某在內的王某某一家人遷至x號兩間及廚房各一間。1989年段某結婚搬至本市東城區xx橋其岳父家中居住，離婚后又于1997回到x號第二間，即訟爭之房居住。1999年夏至2000年夏，段某在外經營餐館并居住其中。2002年3月段某與其女兒在訟爭之房居住，段某并以該房經營小賣部，工商登記字號為“xx食品店”。同年11月王某某及家人因與段某發生矛盾，將訟爭之房鎖住。段某現暫時在北京市東城區xx胡同租住，月租400元，其物品仍存放在訴爭之房中。此外段某及其女戶口登記在x號，與王某某分立兩戶。段某于2002年12月起訴至原審法院稱，我與王某某系母子關系，一直隨其共同生活。我因生活困難，經王某某同意后于2001年將訟爭之房改建為小賣部。2002年12月3日王某某將我房門上鎖，致我無法居住經營。故請求確認我對訟爭之房享有居住權。

【訴辯情況】王某某辯稱：段某并未與我共同居住，其自1988年結婚后即搬出，1997年才搬回。且其曾于2001年搬至朝陽區x店居住，2002年3月搬回我處。小賣部系2002年4月開辦，.我是訴爭房屋承租人，對該房享有居住權和使用權。故不同意段某的訴訟請求。

【法院審理】法院經審理認為：段某戶籍一直登記在訟爭房屋所在的x號，其經王某某同意自1997年搬回訴爭之房，此后長期在內居住生活，并進行個體經營，與王某某即房屋承租人形成了共居關系，對該房應享有合法的居住權。據此判決：段某對本市東城區板廠胡同19號王某某承租的北京西數第二間享有合法居住權。判決后王某某不服，以段某已成年，一度在外租房居住，且段某在涉訟房屋居住時打架生事影響了其晚年正常生活為由提起上訴，諸求撤銷原判，駁回段某的訴訟請求。段某同意原判。

【終審判決】二審法院經審理認定事實與一審基本相同。同時，雙方當事人當庭確認：王某某除段某之外，另有兩子，且均已成年，戶口亦登記在x號其中第三子婚后亦一度在岳父母家居住，現因妻弟結婚無法繼續在岳父母家居住，亦向王某某要求搬回訟爭之房居住，并在此過程中與段某發生矛盾。二審法院經審理認為：確認居住權應全面考慮當事人的年齡、勞動能力及家庭成員情況等，且公民在成年并具備勞動能力后應當自立生存。本案中段某雖曾作為共居人隨其母王某某在x號第一、二間房屋內連續居住6年左右，但其自1989年結婚后一度搬離訟爭之房在外居住達8年之久，且其自1997年搬回居住后，又曾在外居住一年左右，其與王某某之間的共居關系一度中止。本案審理期間，段某亦在外租房居住。此外，段某作為成年男子并具備勞動能力，不應長期依賴父母生活，其應依靠自己的城市勞動自立生活。原審法院僅依據段某戶籍一直登記在訴爭之房，及1997年后一度在訴爭之房中居住、生活并進行個體經營等情況，未全面考慮本案的事實，即確認段某對訴爭之房有合法居住權不妥，應予改判。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第(3)項之規定，判決：撤銷原判;駁回段某要求確認對北京市東城區某胡同x號第二間房享有居住權的訴訟請求。

【法理爭點】本案的爭議焦點是：段某作為王某某的成年且具備勞動能力的兒子，一度與王某某在訟爭之房中共同居住生活，其對王某某承租的房屋是否享有居住權。這是一個法律判斷問題。正確判斷這一問題的關鍵，是對居住權這一法律概念有一個正確的理解與把握。

1、關于居住權：居住權的概念及外國法的相關規定。居住權(habitation)是指因居住而使用他人房屋的權利。居住權系為特定人的利益而設，性質上屬于人役權，即以他人之物供自己使用的權利，或為特定人的利益而使用他人之物的權利。古羅馬法最早確認了居住權這一權利形式，并把它與用役權、使用權一起，統歸于人役權制度，與地役權制度相對。《法國民法典》承襲了羅馬法關于“非所有權人因居住而使用他人房屋權利”的規定。該法典第625--631條規定，居住權是使用權的一種，井適用使用權的規則。使用權屬于用役權，后者即“如同本人是所有權人，享用所有屬于他人之物的權利，但享用人應負責保管物之本體”，它包括用益權人以各種方式對于包括房屋在內的物進行使用和收益的權利。用益權人是自然人時，用益權的最長期限為該自然人的有生之年。司法實踐中.當居住權人的健康狀況(如年老)不允許其繼續在原地點居住及被強制入住養老院時，法官可以用一項終身年金代替居住權。

2、居住權的特點。

(1)居住權屬于人役權、系為特定人居住使用他人房屋這一利益而設定。居住權具有人身性，與居住權人的人身及法津地位相關聯。首先，居住權的權利主體，主要是與標的物所有權人有特定身份關系的自然人。所以如此、是因為居住權主要源于婚姻、家庭關系，源于婚養、扶養和撫養的需要，通常涉及家庭成員特有或應有的利益。其次、居住權具有時間性、或稱“暫時性”。前已言及，居住權系為特定人的利益而設定，而人的生存有期限、因此該期限即為居住權的最長期限。當然，所有權人在設定居住權時，也可以確定一個具體的期限，當居住權人的生存期限高于該期限時。則以該期限為居住權的期限;低于該期限時，則以居住權人的生存期限為居住權的期限。再次，居住權不具有轉讓型。古羅馬法中，人役權是不能讓與的權利，不能與權利人相分離，其隨權利人的死亡而消滅。但是，權利的行駛可以轉讓。

(2)居住權的客體即標的物，限于房屋。居住權權利的基本內涵決定了其客體僅限于房屋，居住權不能設定在其他物上。

(3)居住權是因居住而使用房屋的權利。居住權是因婚姻家庭關系而產生的贍養、扶養和撫養而設定的權利，表現為居住權人為居住的目的而對他人所有房屋進行使用的權利。首先，居住權人對于房屋的使用以居住為限。居住權人不得改變房屋的結構和用途，但為方便居住可以對房屋進行必要的裝修和改良。其次，為居住而對房屋進行的各種使用都屬于居住權人的權利范圍。例如、居住權人可為某些必要的收益行為，包括從事商業買賣，存放貨物等，以不改變房屋的結構為前提。再次，居住權主要是居住權人本人對房屋的居住使用，但其他人可以基于居住權人的需要與其共同居住，如居住權人的近親屬、保姆等對房屋的使用。

3.居住權的取得和消滅。

(1)居住權的取得：關于居住權的設定，各國法規定大致相同。羅馬法中，居住權通常以遺囑設定，較少以契約設定，但也有直接以法律規定的情況。在法國;居住權由法律規定或由當事人設定。當事人設定要遵循債權意思主義的原則，而且主要以標的物所有權人的意思為主。但在實踐中，只能根據契約或遺囑設定。此外，學說認為居住權亦可通過取得時效而取得。

(2)居住權的消滅。羅馬法中，役權消滅的原因包括：成立要件的欠缺。如標的物毀損成滅失;役權期限屆滿或解除條件完成;役權人放棄權利。法國民法規定：居住權消滅基于居住權人死亡;居住權期限屆滿;居住權人與所有權人合為一人;經過30年期間居住權人未行使權利;居住權的客體全部滅失。

總結各國立法例，雖然居住權在權利范圍、取得、消滅等方面略有差異，但它均為非所有權人因居住而使用他人房屋提供了法律手段，解決了物的所有與利用之間的矛盾。我國的物權法應結合我國的實際情況，借鑒上述立法例，建立自己的居住權制度，從而以一種物權方式來解決非所有人對他人房屋的占有、使用的居住問題。

4、居住權的現行立法及司法實務分析：我國現行法律沒有確認居住權或與之相似的物權性權利，而是以所有權以及租賃、借用等來調整非所有人對他人房屋的利用關系。最高人民法院《關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的司法解釋(一)》第27條規定：“一方生活困難是指依靠個人財產和離婚時分得的財產無法維持當地基本生活水平。一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所權。”這一司法解釋首次在我國確認了居住權這一他物權形式，但其僅適用于離婚案件。此外，僅以司法解釋確認居住權，不符合現代法治及與國際接軌的要求。

該司法解釋頒布前，人民法院處理離婚案件時，在房屋歸一方當事人所有而另一方沒有住房的情況下，為了解決無房一方的居住問題，即已確認無房一方有權居住歸另一方所有的房屋。此種情形下，離婚的配偶對另一方所有房屋的居住使用權，即居住權。這表明司法實踐已經超前于立法對居住權予以確認。人民法院在審理離婚案件之外涉及居住權的糾紛時，由于法無明文，處理結果多有不同，已是一個不爭的事實。而這種狀況顯然于執法統一、同案同判這一法治的基本要求不符。考慮到上述情況，如果未來的民法典物權編對居住權不做規定，將造成法律與實踐脫節，且實踐得不到法律的規范指導，也于維護經濟秩序和法律秩序不利。

5、居住權立法及司法建議

雖然我國現行法律對居住權未予確認，但民法典草案征求意見稿提出了“居住權”這一概念，期望以其來實現“切實保護老年人、婦女以及未成年居住他人住房的權利”之社會保障功能。從我國的經濟社會發展現狀及趨勢看，應在民法典物權編中確認居住權這一他物權形式，以切實解決未成年人、老人和婚姻關系終嬌配偶的生活和居住問題。具體如下：居住權的定義：居住權就是特定人因居住而使用他人房屋的權利。居住權的取得和消滅。參考上述立法例，并結合我國的實際情況，找國法上居住權的設定，可分別采取以下方式：

(1)通過合同設定居住權。此時，合同雙方當事人應到相應登記機關進行登記，并以登記為生效要件。此種情形多發生于家庭內部，也即配偶之間或者直系親屬間。

(2)通過遺囑設定居住權。此種情形下，居住權在立遺囑人死亡時生效。

(3)通過法律規定直接設定居住權。例如，法律可以直接規定未成年子女對父母的房屋享有居住權，父母作為監護人對于未成年子女的房屋享有居住權。

(4)依取得時效取得居住權。

至于居住權的消滅，則可做如下考慮：(1)作為居住權標的物的房屋滅失;(2)房屋的所有權人和居住權人混同為一人;(3)依消滅時效，即居住權因居住權人20年不行使面消滅;(4)居住權人放棄權利;(5)居住權人濫用居住權。例如，居住權人不當使用房屋，擅自改變房星的結構、用途等;(6)父母、子女的法定居住權，因子女的成年而消滅。

【解析問題】本案中段某作為王某某的子女;一度與王某某在涉訟房星中共居生活在段某未成年之前，其在母親王某某承租的房屋中擁有法定居住權，但這種法定居住權因段某的成年而消滅。此時，如果王某某作為房屋的承租權人，不允許段某在該房屋中居住，則段某物權居住使用。一言以蔽之，父母、子女的法定居住權，因子女的成年而消滅。該案的一個具體情況是，王某某在段某之外，另有兩子，且均已成年。倘如一審所判，確認段某對訟爭之房享有居住權，則王某某另外兩子一旦就該房提起同樣的居住權確認之訴，法院將何以為判?二審審理中，雙方當事人當庭確認，王某某的第三子婚后一度在岳父母家居住，現因妻弟結婚無房居住，亦向王某某要求回到訟爭之房居住。如果形成訴訟，則既涉及同案同判、執法統一以及民事訴訟中后訴應遵循前訴的民事訴訟既判力等問題，也涉及未來的執行有否可操作性的間題。綜合而言，二審判決所得結果符合社會正義，合于現代民主法制之精神。需要說明的一點是，由于我國現行法尚未對“居住權”予以確認，最高人民法院《民事案件案由規定(試行)》中亦無“居住權糾紛”這一案由，因此審判實踐中，這類糾紛均以“所有權及與所有權相關權利糾紛”冠之。這種歸類方法，亦表明目前的審判實踐是把“居住權”視為與所有權(物權之一種)相關之權利的。

此外，本文意在說明非所有權人因居住而使用他人所有房屋的情形，但由于作者審理案件所限，所選擇之案例屬于非所有權人因居住而使用他人承租房屋之情況。后者目前在我國仍較為普遍，但隨著住宅商品化進程的加強，其將逐漸勢微。居住權之于所有權，與居住權之于承租權，作者系從同一角度研討問題，意義是一樣的。

本案二審處理的缺憾是，未能在法無明文規定的情形下，直接適用原則性條文以補充法律具體規定之不足。二審判決事實上沒有引用法律條文。目前我國的民法典尚未出臺，民法通則失之簡略。許多重要的法律制度尚付闕如，我國經濟轉軌過程中出現的許多新類型案件在現行法上往往找不到具體的明文規定。而私法領域的重要原則之一，是法官在法無明文的情況下不得拒絕裁判。這就要求法官對現行法中的原則性條文有深刻理解和把握，并且能夠熟練運用法律解釋學方法彈性解釋法律，將各種案件納人法律規范范圍.并作出合理、妥當的判決。以保護當事人合法權益，維持私法領域的法律秩序，實踐民法基本精神，維護社會公平正義。綜合考慮本案例的情況，應以適用民法通則第4條“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”為妥。

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