【網友提問】

我媽媽有一個男朋友同居了10年了。

上次，她提出說，可以寫遺囑，房子歸兒女所有，但是只要她男朋友在世的話居住權歸男朋友。

請問，房子的繼承權和居住權是獨立的?可以分開?

【律師解答】

居住權的內容

1、居住權人的權利

(1)房屋占有和使用權。居住權人有權占有、使用他人所有的房屋，這是居住權人最重要、最基本的權利。居住權人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面積應當根據合同、遺囑或登記記載的面積加以確定。如無特別規(guī)定，則原則上應當以保證居住權人正常居住、生活為限。當然，居住權人在使用該房屋時，可以基于生活上照顧等正當理由，而允許他人共同使用。(2)出租的權利。從《物權法(草案)》第180條的規(guī)定來看，居住權人一般不享有對房屋的收益權。但對此應當有例外的規(guī)定，一定條件下的租賃權就是一個例外。根據《物權法(草案)》第183條的規(guī)定，在一般情況下，居住權人不可將房屋出租給他人以收取租金，這是由居住權作為人役權的基本性質和設置居住權的法律目的所限定的。但是當事人可以以約定排除這一規(guī)定。比如，在作為養(yǎng)老計劃的居住權中，房屋所有權人在讓與所有權而自己保留居住權時，也大多會考慮同受讓人約定，用出租部分房屋來使自己獲得更多收益。當然，在居住權有期限時，租賃的期限不得超過居住權的期限或其剩余期限。(3)物上請求權。居住權人享有排除所有權人和第三人妨害的權利。這是根據居住權的立法體系得出的解釋。因為居住權是物權，居住權人為排除他人妨害可以行使物上請求權，包括請求侵權人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等。此外，《物權法(草案)》第185條還規(guī)定了居住權的追及效力，即所有權人的變更不影響居住權的效力，這也是居住權作為物權而具有的強勢效力的體現(xiàn)。

2、居住權人的義務

(1)合理使用的義務。我國《物權法(草案)》規(guī)定，居住權人應當合理使用住房(第182條)。居住權人應以善良管理人的原則性要求享受其權利，并以權利取得人及其家庭居住所必要為限。居住權人行使使用權時，須依房屋的居住用途，在不毀損房屋本體或變更其性質的情形下對房屋加以利用，以供生活的需要。居住權人不得將房屋用于經營用途。當然投資性居住權，不在此限。(2)承擔房屋日常費用的義務。我國《物權法(草案)》規(guī)定，居住權人應當承擔居住房屋的日常費用(第181條)。我國可以借鑒法國和羅馬法上的做法，房屋的大修一般應當由房屋所有權人承擔，但所有權人并沒有維護房屋以供居住權人使用的義務，因此大修是房屋所有權人基于其所有權的享有而發(fā)生的自愿行為;但其他正常維修和房屋稅費應由居住權人負擔。正常維修費用包括保存、管理和正常修繕房屋的費用，由于居住權人未履行正常修繕義務，導致必須對房屋進行大修，此時的大修費用也應由居住權人支付。房屋的稅費，指在居住權存續(xù)期間，定期年負擔，例如稅金、租金、不動產年金，以及其他由于收益而產生的負擔。(3)返還房屋的義務。在居住權消滅時，居住權人有返還房屋的義務。如果居住權是因為居住權人死亡而消滅的，則其繼承人有返還房屋的義務。但是，對于房屋在正常情況下使用所產生的折舊，居住權人不負有返還義務。該義務在我國《物權法(草案)》條文中沒有直接規(guī)定，建議未來物權法對此加以明確，即單設一條明確規(guī)定，“居住權消滅后，居住權人負有返還住房給所有權人的義務。

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