性質

第一、居住權作為一種獨立的用益權制度，屬于物權，是一種他物權。由于居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人并無為之有積極作為的義務，故居住權屬于物權。同時，又由于居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬于他物權。

第二、居住權的主體范圍限定為特定的自然人。因為羅馬法設立該制度的初衷就是：隨著“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。”故法人或其他非法人團體(如合伙團體)不可以成為居住權主體居住權，其主體范圍具有有限性。

第三、居住權的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國物權法征求意見稿就明確規定：居住權的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設立居住權。

第四、居住權是因居住而對房屋進行使用的權利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。居住權人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

第五、居住權具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權的一項重要特征。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規定，則應推定居住權的期限為居住權人的終身。這是因為居住權是用來供沒有房屋的人居住的，所以權利人對房屋的居住權如果沒有約定的話，應當理解為與其生命共始終。

第六、居住權一般具有無償性，居住權人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。這也是由居住權的性質、本質而決定了其應當是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則也就無設立之必要。第七、居住權具有不可轉讓性。在羅馬法中，“人役權是不能讓與的權利，但權利的行使則可以轉讓，如轉讓某年對某土地的收獲權。就人役權的性質而言，它不能與權利人相分離，故權利人死亡，其權利即行消滅。”目前，在中國，對居住權中是否包含租賃權，學者們意見還有紛爭。

婚前房子配偶有永久居住權嗎

案例1

婚前房產，遺囑未留給妻子，丈夫亡后她是否有居住權

老人的房子，轉到一個兒子名下。因本質上此房是老人的財產，所以兒子在婚前留下遺囑：萬一將來自己死亡，將房產分配給自己的兄弟姊妹來繼承。不久后他結婚。問題：①萬一他死亡，此關于房子的遺囑，在有了妻子后是否仍然有效，即房子仍由其兄妹繼承。②萬一他死亡，若妻子雖無繼承權，但是否在其死亡后仍有居住權(在男方家人不同意的情況下)③若女方婚前有房子，居住權如何?若女方稱婚前無房，搬出去無處住，居住權如何?

律師：首先，房子是婚前過戶的還是婚后過戶的;其次，如果是婚前，那么房屋屬于您的婚前個人財產，協議有效。反之，則無效。

案例2

我是再婚，配偶去世后我有居住權嗎，房子是他婚前所購買

律師：假如你們是登記結婚的，你是他的妻子，只要不改嫁，就有永久的居住權，同時雖然房子是他婚前財產，可他已經去世了，房子作為遺產，你與他父母、子女都有繼承權。

如果夫妻雙方沒有離婚的話，在另一方同意的情況下是有永久居住權的，但是沒有所有權。如果房子所有者死亡或者是離婚了，就另當別論了。如果您的問題比較復雜，我們律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您前來進行法律咨詢。