風險一：承租人未經出租人同意轉租房屋，出租人怎么辦

【案例】

2011年9月2日，甲商管公司與乙公司簽訂《房屋租賃合同》，約定乙公司承租某商業城三樓整層房屋。2013年4月4日，乙公司未經甲商管公司同意，將房屋轉租他人。甲商管公司以乙公司未經甲公司同意轉租房屋為由，起訴至法院，要求解除《房屋租賃合同》。

法院判決：

乙公司雖不能證明其轉租的行為已得到甲商管公司認可，但甲商管公司在庭審中承認其在乙公司轉租之后于2014年11月份、2014年3月份數次到過涉案租賃房屋，而當時涉案租賃房屋的用途、經營字號等房屋外部情況已發生顯著變化。根據一般生活經驗可以推定甲商管公司在此時知道或者應當知道涉案租賃房屋已經轉租給他人使用的事實。甲商管公司未在法定期限內就乙公司轉租涉案租賃房屋的事宜提出異議或主張相應權益。甲商管公司以乙公司轉租未經其同意為由要求解除合同的訴訟請求被法院駁回。

律師提示：

關于轉租問題，有約定從約定，如租賃合同中未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

注意：如承租人擅自轉租的，出租人應當在知道或者應當知道承租人轉租行為起六個月內提出異議，出租人超出六個月以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院將不予支持。

風險二：出租人出售房屋時，如何避免侵害承租人的優先購買權

【案例】

2013年，昆明某公司與承租人張某簽訂《房屋租賃合同》，將昆明某大廈二樓整層出租給承租人張某。合同約定，租期三年，合同租賃期滿，若張某需繼續租賃，合同自動順延，租賃價格按市場價定。昆明某公司辦理完產權證后，本房產可優先售給張某。合同簽訂后，張某按照合同約定一次性支付三年租金。此后，昆明某公司未將其欲整體轉讓該大廈的事宜通知張某，并于半年后將房屋產權轉讓給第三人。后張某訴至法院，要求被告昆明某公司承擔賠償責任。

法院判決：

被告因未在租賃房屋出賣之前的合理期限內向承租人張某履行相應的通知義務，其將租賃房屋實際售予第三人的情形導致張某未能優先購買租賃房屋，已構成違約，判決被告承擔賠償責任。

律師提示:

承租人優先購買權是《中華人民共和國合同法》明確規定的法定權利，即使承租人和出租人未在合同中約定，承租人仍然享有優先購買權。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

注意：出租人在出售租賃房屋前，應當提前向承租人履行書面通知義務，避免侵犯承租人優先購買權承擔賠償責任。建議在《租賃合同》中，對租賃房屋銷售提前告知的合理時間、告知方式、承租人的答復期限進行明確約定，避免發生爭議。

風險三：已經抵押的房屋，可以出租嗎

【案例】

2010年，出租方甲公司與承租方乙公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定將甲公司名下大廈一至五層全部出租給乙公司使用，甲公司在合同中承諾：在本合同有效期內，若租賃標的(或包括租賃標的在內的整體建筑物)發生抵押、轉讓等情形，甲公司均應向相關方告知租賃標的已出租的事實，并確保本合同不受抵押、轉讓等情形的影響。乙公司按約定支付租金并實際使用租賃物半年后，發現上述租賃物在出租前已經抵押給案外人丙銀行，后因甲公司未按時向銀行還款，經法院審判并強制拍賣上述租賃物后，上述租賃物的所有權人已變更為丁公司，但丁公司拒絕乙公司繼續承租本租賃物業。乙公司因租賃合同不能繼續履行，故將甲公司起訴至法院，要求解除合同并賠償違約金。

法院判決：

甲公司簽訂《房屋租賃合同》時未將其出租標的物已抵押、查封的事實告知乙公司，現因新的產權人已經明確表示拒絕乙公司繼續使用案涉房屋，致使乙公司簽訂《房屋租賃合同》的合同目的無法實現。因此，甲公司不能將租賃合同的標的物繼續交給乙公司承租使用，甲公司構成根本違約，同時判決甲公司向乙方承擔違約責任。

律師提示：

《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》及《物權法》等相關法律規定，租賃房屋“先出租后抵押的”，抵押不破租賃，不影響承租人的繼續承租權，承租人可以繼續使用租賃房屋，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同。

租賃房屋“先抵押后出租”的，因抵押權人實現抵押權致使租賃房屋所有權變動的，抵押可破租賃，承租人不再享有承租權，原租賃合同對受讓人不具有約束力，受讓人可以不繼續履行原租賃合同且無需承擔任何賠償責任。

注意：承租人租賃房屋時，出租人沒有將租賃房屋抵押事實告知承租人的，由此造成的損失由出租人承擔;如果出租人已書面告知承租人房屋抵押事實的，由此造成的損失由承租人自行承擔。

作為出租人，建議在《租賃合同》對房屋抵押情況如實約定，若采用其他方式告知承租人的，應保留相關證據。作為承租人，在租賃物業前，建議對租賃物的所有權、抵押權及是否有查封行為進行核實，以保障租賃合同能順利履行。

風險四：合同終止時，租賃房屋內裝飾裝修如何處理

律師提示：

承租人對租賃房屋投入的裝飾裝修如何處理問題，是承出租雙方在租賃合同終止時較易發生糾紛的關鍵點。筆者就合同無效、撤銷、解除及租賃期屆滿不同情況下，租賃房屋內的裝飾裝修處理進行分類梳理，詳見下表：

律師提示：

《商品房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下4種類型的房屋不得出租：

(1)屬于違法建筑的;

(2)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

(3)違反規定改變房屋使用性質的;

(4)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

如違法出租，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處5000元以下罰款;對有違法所得的，可處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過3萬元的罰款。

風險六：租賃房屋未按規定辦理房屋租賃登記備案、變更、延續或者注銷手續的，房產主管部門會如何處理?

律師提示：

《商品房屋租賃管理辦法》第14條規定，房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在30日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。

違反上述規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;個人逾期不改正的，處以1000元以下罰款;單位逾期不改正的，處以1000元以上1萬元以下罰款。

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