一、什么是一房二賣?

一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

開發(fā)商在簽訂購房合同后一方面考慮到購房者可能會違約的情況怕房子賣不出去，另一方面以更高的價(jià)格賣給另一購房者，這些都是開發(fā)商選擇一房二賣的原因。

二、一房二賣的一般處理

房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個(gè)合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。對一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1.在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對后一個(gè)購房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購房者已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)購房者享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個(gè)購房者因?yàn)橐呀?jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，對房屋享有的是物權(quán)請求權(quán)。前一個(gè)購房者產(chǎn)生的是債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說前一個(gè)購房者沒有取得產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，開發(fā)商對前一個(gè)購房者實(shí)際履行已不能，在該種情形下，前一個(gè)購房者不能強(qiáng)制履行購房合同。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，開發(fā)商往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見利背信而與出價(jià)高的購房者成交，對該房屋的漲價(jià)部分，屬于前一個(gè)購房者的可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前一個(gè)購房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，開發(fā)商已非房屋所有權(quán)人。合同法第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。因無權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無效的，由開發(fā)商向后一個(gè)購房者承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開發(fā)商享有，而兩個(gè)購房人都未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。兩個(gè)購房者是平等的法律地位，那么法院就會考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實(shí)、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無效。也就是說，如果兩個(gè)買賣合同都沒有辦理過戶，法院會區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

由此可見，如果購房者遇到“一房二賣”這種情況，可以通過各種法律途徑維護(hù)自己的利益，還可以獲得相應(yīng)的賠償金額。如果以上內(nèi)容還未能解決您的疑問，可以到律霸網(wǎng)網(wǎng)找在線律師進(jìn)行咨詢，我們可以根據(jù)實(shí)際情況為您提供解決方案!

一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣，一房二賣是法律所禁止的。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。