(文章中人物等名稱均為化名)

房屋的承租人一般解釋征收補償?shù)臋?quán)利人，結(jié)合公房的所有權(quán)人和使用權(quán)人分離的特點，加之現(xiàn)實生活中的世態(tài)變更而發(fā)生的承租人變更的情況，我們將維權(quán)實踐中如何確定公房承租征收權(quán)利人的情形總結(jié)如下：

承租的房屋在遇到征收時，應(yīng)當由征收公司、房東、承租人三方共同簽訂征收補償協(xié)議。現(xiàn)實中，很多的征收公司與房東撇開承租人，簽訂二方協(xié)議，則侵害了承租人的權(quán)益，承租人的因為征收遭受的損失無法得到合法補償或出于被動狀態(tài)，引發(fā)各種糾紛。

我們認為，承租房屋遭遇征收時，征收人最好是能集合房東和承租人一起簽訂房屋征收協(xié)議，按照法律規(guī)定和三方約定，達成房東和承租人滿意的安置方案。

88承租公房遭遇征收，如何確定補償權(quán)利人?

房屋的承租人一般解釋征收補償?shù)臋?quán)利人，結(jié)合公房的所有權(quán)人和使用權(quán)人分離的特點，加之現(xiàn)實生活中的世態(tài)變更而發(fā)生的承租人變更的情況，我們將維權(quán)實踐中如何確定公房承租征收權(quán)利人的情形總結(jié)如下：

一、承租人仍然健在且一直未變更過承租人姓名，那么承租人就是征收補償?shù)臋?quán)利人。

二、原承租人已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，且已經(jīng)變更承租人姓名，此時的承租人自然是變更后的承租人。依據(jù)北京市和原單位有關(guān)變更承租人的規(guī)定，只有原承租人死亡或生前外遷后，此時變更的承租人才是合法有效的，才是權(quán)利的享有者。

三、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒有及時辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。這種情況一遇到征收補償就會出現(xiàn)很大問題，征收補償?shù)木薮蠼?jīng)濟利益使得整個家庭、親人間反目成仇，其原因在于沒有及時明確新的公房承租人。

以北京為例，這種情況下，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請變更為公房承租人的須按下列要求辦理：由滿足條件的當事人提出書面申請且同時符合原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒有其他住房。并且經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

所以，出現(xiàn)上述情況時，就要結(jié)合未辦理變更手續(xù)之前房租的實際繳納人以及對于房屋日常管理的情況來確定實際的承租人，從而確立征收補償過程中的權(quán)利人。

89征收中承租人可以要求哪些損失賠償?

1、搬遷補助和搬遷獎勵

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括對被征收人給予補助和獎勵。

2、臨時安置補助費(過渡費)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

4、添置物品的補償。

《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。”承租人改善或者增設(shè)的物品主要體現(xiàn)為對房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與被拆遷人就此項改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理;如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補償款應(yīng)支付給承租人。

承租人可以根據(jù)自身損失的情況要求補償?shù)捻椖俊?/p>

90承租人是否有資格獲得停產(chǎn)停業(yè)損失嗎?

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。這一條雖然沒有明確規(guī)定承租人的受償權(quán)利。但是依據(jù)合同法以及民法通則的相關(guān)原理，一般是誰受損失給誰補償，所以因拆遷導(dǎo)致的承租人的損失，承租人有權(quán)獲得賠償。其中可能涉及的項目：第一、如果是經(jīng)營性房屋則可能涉及停產(chǎn)停業(yè)損失;第二、如果對房屋進行了裝飾裝潢，則可能涉及退添置物的補償;第三、承租人由于搬遷造成的其他損失，如搬遷補助費、提前搬遷獎勵、搬遷過渡費等。

91北京對于承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失如何補償?

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條第三款規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”《條例》第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

北京市的規(guī)定是：承租非住宅房屋的：停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=(房地產(chǎn)月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補助)×停產(chǎn)停業(yè)損失補償期限。承租住宅房屋的按照實際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補償，具體標準由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實際確定。如果被征收人對一次性補償金額有異議的，可以申請評估確定。

92在征收中承租人如何應(yīng)對被征收人對征收補償?shù)慕亓?

法律未規(guī)定征收人應(yīng)當與實際使用房屋進行經(jīng)營的承租人直接簽訂安置補償合同，直接向承租人進行補償。實踐中，出租人經(jīng)常私自與征收人達成補償協(xié)議，在拿到停產(chǎn)停業(yè)損失補償金之后，根本不給承租人任何補償，承租人的損失需要向取得補償款的出租人主張，而實際遭受營業(yè)損失的是承租人，不是出租人。結(jié)果造成承租人拒絕搬遷。

在這種情況下承租人可以采取以下方法去維護自身的合法權(quán)益：

一、在承租前

1、簽訂房屋租賃合同時，承租人應(yīng)當對營業(yè)損失補償作出明確約定;

2、對房屋租賃合同進行登記納稅，做到合法有據(jù);

3、對房屋租賃是的房屋狀況進行登記確認，雙方簽訂房屋設(shè)備設(shè)施清單;

二、承租后，按法律規(guī)定合法納稅

在企業(yè)經(jīng)營中依法照章納稅，免除后顧之憂;

三、承租房屋遭遇征收時

1、房屋劃入征收許可證開發(fā)范圍，進入征收談判期，聘請專業(yè)律師與征收人等部門接觸談判，向征收方發(fā)出代表承租人強烈主張的律師函，取得相關(guān)單位的足夠重視;

2、掌握出租人的有關(guān)信息，準備訴訟材料;

3、做好征收行政裁決的準備;

4、做好應(yīng)對強拆的準備。

93在征收時出租人是否可以未支付租金為由要求解除合同?

第一，未按照租賃合同約定支付租金，出租方行使合同解除權(quán)。

在出租方與承租方的《租賃合同》當中，一般都會有對租金支付方式和時間的約定，比如每月10日之前支付租金，超過三個月未支付的，出租方有權(quán)解除租賃合同等等類似的約定。因此，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租方只要在合同約定的期限內(nèi)未支付租金的，出租方可以單方解除租賃合同。

出租方不按照合同約定支付租金的情況是很常見的，因為征收開始之后，出租方一般會要求終止履行合同，租金問題到征收補償款下來之后一并結(jié)算，這種情況下，是出租方要支付給承租方大額的征收安置補償，小額的租金問題就顯得很不重要了，承租方往往忽略了還有租賃合同的存在。在最后雙方對于征收補償問題無法達成一致意見的時候，出租方就會以未按照租賃合同約定支付租金為由，主張解除租賃合同，而之前出租方不要求支付租金的行為往往是口頭約定，承租方?jīng)]有證據(jù)證明這個事實，因為，往往在訴訟過程當中陷于被動。

94在征收時出租人能否以合同無法繼續(xù)履行為由解除租賃合同?

《合同法》第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。出租方會認為，國家征收或者征地，已經(jīng)導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的，因此，要求行使合同法定解除權(quán)。

在這種情況下，租賃合同是可以解除的。但是租賃合同的解除并不代表不用履行違約責(zé)任，也不代表可以順利成章的侵吞應(yīng)該歸屬于承租人的征收補償。

95房屋征收中經(jīng)過轉(zhuǎn)租，次承租人的能獲得補償嗎?

《合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。如果承租人轉(zhuǎn)租房屋是經(jīng)過出租人的同意，那么次承租人享有和承租人一樣的求償權(quán)利，但是它的求償對象一般是承租人。如果承租人未經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租房屋，那么出租人可以解除與承租人的合同，但是這并不免除承租人對次承租人承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。

96房屋被認定為違章建筑，怎樣保護房屋承租人的權(quán)益?

違章建筑系指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物。雖然違章建筑確實是實際存在的，建造人對建筑物的建造材料有占有、使用等合法權(quán)利，但是違章建筑本身是違反相關(guān)規(guī)劃法律法規(guī)而建造的，違反了國家強制性、禁止性規(guī)定，所以在此基礎(chǔ)上建立的租賃合同屬于無效的合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效，沒有履行的不再履行，已經(jīng)履行的終止履行，因合同無效造成的損失，根據(jù)雙方的過錯程度承擔賠償責(zé)任。如果出租時，承租人不知該建筑物是違章建筑而進行租賃，由于征收造成的各項損失，應(yīng)該有出租人來承擔。如果承租人明知租賃房屋時違章建筑，仍然租賃，因征收造成的各項損失，應(yīng)該由雙方根據(jù)各自的過錯承擔，承擔損失。