【案情】2005年3月1日，劉先生夫婦為了賣掉自家在本市淮安路的一套房屋(該房屋的所有權(quán)證上的名字是劉先生的妻子王某)，與某中介公司下屬分店負責(zé)人張某簽訂了一份協(xié)議書。約定，張某向劉先生一家支付出售房屋定金2萬元，并于2005年4月1日付清雙方約定的37萬元整;還約定自張某支付定金之日起，劉先生不得另行委托他人銷售該房屋，銷售權(quán)歸張某所有;房屋售價髙低由張某制訂，與劉先生等無關(guān)。當(dāng)天，該分店作為代理方，張某為買人方，劉先生作為出售方，三方共同簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓(代理)協(xié)議》，約定張某以37萬元向劉先生等購買約定的房屋。由該分店協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，代理費由張某承擔(dān)。簽約當(dāng)日，劉先生收取了定金2萬元。

2005年4月16日，該分店作為一方，劉先生作為另一方簽訂了中介協(xié)議書，其中張某以該分店的負責(zé)人代表中介公司簽訂協(xié)議書。雙方約定：2005年3月1日雙方簽訂的協(xié)議書作廢，原支付的2萬元作為借款，另外，中介分店10天內(nèi)籌措12萬元付劉先生，以支持劉先生購另一房產(chǎn)之需;而劉先生必須將售房權(quán)交給中介分店，其他中介公司不得介入;劉先生委托銷售房屋，實際到手房價為36.5萬元，如高于房價部分，作為該分店借款之報酬;協(xié)議期限到2005年5月31日終止，即5月31日前全部房款，需由該分店如期交付劉先生，房屋交易一切事宜與劉先生無涉。該協(xié)議簽訂后，該分店以借款形式向劉先生支付了12萬元，劉先生出具了收條稱：“今借到人民幣12萬元整,余房屋(款)欠到6月中旬必須結(jié)清。”劉先生將房屋的房地產(chǎn)權(quán)證交與張某，但事后該分店沒有在協(xié)議約定的期限內(nèi)把該房屋銷售出去，便向劉先生提出解除協(xié)議退還房款。現(xiàn)雙方各執(zhí)己見，無法達成妥協(xié)。

2005年7月25日，該中介公司和張某均以原告身份起訴劉先生，請求解除合同，并同時要求劉先生先返還14萬元借款。

【審判】

中介公司訴稱，因受國家對房屋買賣的有關(guān)政策調(diào)控影響，不能在約定的

期限內(nèi)出售房屋。國家政策調(diào)控屬于不可抗力，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。而且，劉先生并非該房屋的所有權(quán)人，無權(quán)處分房屋，所以請求依法行使撤銷權(quán)。

劉先生反訴稱，我與中介公司訂立房屋買賣協(xié)議，是在否定了3月1曰協(xié)議基礎(chǔ)上而成立，由中介公司全權(quán)代理該房屋的銷售，盡管實際由張某在操作，但他代表著中介公司。因此，張某不屬于合同相對方，不具有原告資格。作為自己是該房屋產(chǎn)權(quán)人的丈夫，也曾共同委托張某出售過房屋，那么中介公司是明知房屋產(chǎn)權(quán)人對出售房屋無異議。

庭審中，法院追加了劉先生的妻子為案件的第三人。劉先生妻子認可所簽訂的協(xié)議書，認為中介公司主張解除合同沒有依據(jù)，仍要求繼續(xù)支付未付的房價款22.5萬元。中介公司針對反訴則稱，張某既是中介公司的職工，又是買房人，具有雙重身份，旦劉先生收取的12萬元是張某所支付的。但依據(jù)協(xié)議內(nèi)容該12萬元屬于中介公司，那么中介公司也有權(quán)主張劉先生返還錢款。

審理中，劉先生又變更反訴請求，同意與中介公司解除協(xié)議，但要求沒收定金2萬元，要求中介公司賠償房屋差價損失8萬元。經(jīng)法院調(diào)解各方均同意終止協(xié)議，并按評估價賠償房屋差價損失。

2005年10月26日，房地產(chǎn)估價公司作出評估，涉案房屋估價為26.37萬元，劉先生獲悉此價格后推翻了原先承諾，不同意按差價予以賠償，致調(diào)解不成。

法院最終判決，該房屋委托銷售協(xié)議書終止履行，劉先生應(yīng)返還中介公司房款14萬元外，中介公司賠償劉先生房屋“縮水”后的差價款10.13萬元。

【評析】

通過中介公司買賣商品房過程中產(chǎn)生的定金糾紛問題，應(yīng)從以下三方面來分析。

中介公司代理。房屋轉(zhuǎn)讓的條件由賣方與買方協(xié)商議定，買賣各方委托中介公司在交易前向?qū)Ψ绞杖《ń穑摱ń饘I賣雙方具有約束力，與中介公司無關(guān)。

中介公司收購。中介公司收購賣方住房，其價格由中介公司和賣方協(xié)商議定。中介公司將收購住房出售給買方，其價格由中介公司和買方協(xié)商議定。此時，中介公司收取的定金對中介公司與賣方、中介公司與買方具有約束力。

中介公司包銷。中介公司同賣方約定出售住房條件，由中介公司與賣方簽訂和履行包銷合同。中介公司將包銷的房屋與買方協(xié)商議定成交的條件。此時，中介公司收取的定金對中介公司與賣方、中介公司與買方具有約束力。

本案顯然屬于第三種情況。自2005年上半年以來，我國政府出臺了多項房地產(chǎn)政策，市場上無論是一手房，還是二手房的交易市場，房價價格持續(xù)下調(diào)。那么，作為中介公司原先打算包銷劉先生的房屋買賣行為，當(dāng)然也會受到影響。二手房經(jīng)紀商參與銷售二手房，就意味著有賺取利潤。本案中，該中介公司與劉先生之間的一紙約定，實際上是一種包銷性質(zhì)。且不論是否是中介公司職工張某的私人購買，從中介公司的角度講劉先生準(zhǔn)備出售的房屋，其他中介商均作排除在外不得參與銷售。這就是合同的約束力。商品經(jīng)濟就是市場經(jīng)濟，市場上的房屋價格，如同股票價格一樣，有走牛的時候，也有走熊的時候。而劉先生手中的房屋，如同手中高價位的股票，沒有在高價位出手，卻價值嚴重“縮水”被深套。而這種風(fēng)險屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，因此中介公司主張的不可抗力沒有道理。

從本案來看，根據(jù)該中介公司與劉先生的協(xié)議書，雙方的委托代理銷售房屋合同成立。雖劉先生并非房屋所有權(quán)人，但他與第三人系夫妻關(guān)系，且妻子已追認協(xié)議效力。中介公司下屬分店不具有法人資格，相關(guān)權(quán)利義務(wù)由該中介公司承擔(dān)，而該分店的負責(zé)人，在合同履行過程中系職務(wù)行為，其個人并非合同主體，無權(quán)主張權(quán)利。所支付的12萬元，應(yīng)視為該中介公司下屬分店支付，原支付的定金2萬元，隨著雙方當(dāng)事人對2005年3月I日協(xié)議的被否定，也視為該中介公司下屬分店所支付。涉及上述14萬元的性質(zhì)，綜合協(xié)議內(nèi)容及劉先生出具收條的書寫，還有該中介公司在起訴時的請求，應(yīng)認定為中介公司向劉先生支付的部分房款。根據(jù)協(xié)議中介公司承諾在5月31日前，向劉先生支付全權(quán)房款，劉先生把房屋的銷售權(quán)交給中介公司，意味著劉先生以放棄其他的房屋銷售機會來換取中介公司承諾的銷售房價款，現(xiàn)中介公司不能按約履行，劉先生因遲延出售房屋而產(chǎn)生經(jīng)濟損失，當(dāng)然應(yīng)該由中介公司來承擔(dān)。

最終，法院從公平合理角度出發(fā)，將劉先生沒有出手的房屋作評估，判決解除雙方之間的合同，由中介公司須補償劉先生房屋評估后的“縮水”經(jīng)濟上的損失10.13萬元。