目前農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的特點是什么

(一)目前農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的特點

1、賣方出售的房屋一般不具有權(quán)屬證明。絕大多數(shù)賣方作為被拆遷人，其身份因土地被國家征用后而發(fā)生了變化，成為了城鎮(zhèn)居民。但拆遷安置小區(qū)的土地性質(zhì)卻并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，所以其出售的拆遷安置房應(yīng)獲得城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)還沒有定論。

2、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣的購買方一般包括：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員;其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即外村村民;城鎮(zhèn)居民。目前，由于城鄉(xiāng)一體化等因素的刺激，該類房屋買賣的購買方多為外村村民或城鎮(zhèn)居民。

3、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣多發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，特別是人口流動頻繁、正大力推進(jìn)農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革之地。因此，這類房屋買賣可能引發(fā)的糾紛將在一定程度上影響相關(guān)地區(qū)改革的推進(jìn)及社會的穩(wěn)定。

(二)目前農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的主要類型

1、請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。一方面，賣方?jīng)]有房屋權(quán)屬證明，以較低價格將農(nóng)房出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅(qū)動使其不甘于當(dāng)時的價格而試圖收回房屋再次獲利，遂以買賣合同違反法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定為由，請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。另一方面，買賣合同簽訂后，買方無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記或無法在合同約定的期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)，加之政策性文件禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村房屋，于是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買方便起訴至法院，要求確認(rèn)買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應(yīng)的違約金等。

2、其他與拆遷安置類房屋買賣有關(guān)的糾紛。此類糾紛并不直接表現(xiàn)為買賣合同糾紛。例如，農(nóng)房聯(lián)建時，農(nóng)民在房屋建好后反悔，想獨(dú)吞房屋，不讓出資方入住，出資方只好起訴，請求法院確認(rèn)其對房屋享有的權(quán)利。又如，在執(zhí)行中，法院查明訴訟保全的被執(zhí)行人財產(chǎn)是沒有權(quán)屬證明的拆遷安置商鋪和住房，而商鋪和住房已出讓，其受讓人請求解除法院對商鋪和住房的查封等。

存在的問題

解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的核心在于如何認(rèn)定與其相關(guān)的買賣合同的效力。目前，由于對現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策性文件存在不同的認(rèn)識和理解，理論界出現(xiàn)了“無效論”與“有效論”的爭議和分歧，而司法實踐中則出現(xiàn)了法律適用的不統(tǒng)一甚至是混亂。

“無效論”認(rèn)為，由于房屋與土地之間不可分割的自然屬性，如果發(fā)生農(nóng)房買賣，則勢必涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓是嚴(yán)格禁止的，因此，農(nóng)房買賣合同就會因宅基地使用權(quán)的對外轉(zhuǎn)讓違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸為無效。?“有效論”則認(rèn)為，農(nóng)房買賣沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法律不應(yīng)保護(hù)因積極或消極的違約行為而獲得的利益或可期待的利益，而應(yīng)采取措施促使雙方按約行事，以保護(hù)相對方的利益。實踐中部分法院在審理農(nóng)房買賣案件時采用了此觀點。

由于農(nóng)村房屋買賣關(guān)系千差萬別，適用的法律、法規(guī)及政策復(fù)雜多變，很難判斷上述兩種截然相反的觀點和做法孰對孰錯。因此，如何結(jié)合試驗區(qū)改革的實際情況，適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革發(fā)展的需要以及統(tǒng)一法律的適用，成為了目前解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的最大問題。

對策及建議

(一)堅持糾紛化解原則

1、不輕易認(rèn)定農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同為無效合同。在《合同法》鼓勵交易、尊重當(dāng)事人意思自治、保護(hù)交易安全的司法理念下，認(rèn)定農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同的效力時，應(yīng)堅持當(dāng)事人契約自由的原則和權(quán)利本位的立法理念，只要合同具備生效所須的各項要件，則不輕易將其認(rèn)定為無效合同。

2、在尊重歷史、立足現(xiàn)實的基礎(chǔ)上解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程迅速推進(jìn)的大背景下產(chǎn)生的。相關(guān)部門監(jiān)督和管理不力，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對渙散是造成農(nóng)村房屋買賣糾紛不斷增多的制度誘因，而國有土地市場價格的持續(xù)上揚(yáng)，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤娴尿?qū)動是引起此類案件猛增的直接原因。因此，在解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛時，應(yīng)實事求是地看待上述背景，既要考慮到目前城鄉(xiāng)界限尚未完全突破、農(nóng)村土地集體所有、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍具有一定的封閉性以及法律和政策限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等現(xiàn)實，又要認(rèn)識到農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革已迅速在各地展開的新形勢。

(二)構(gòu)建完善的糾紛解決機(jī)制

1、積極構(gòu)建多元化糾紛解決機(jī)制。農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛，由于涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，各種利益交織，矛盾突出，且歷史遺留問題繁多。同時，其解決往往圍繞現(xiàn)行立法與政策、農(nóng)村習(xí)慣以及改革措施這三者的適用來進(jìn)行。因潛在當(dāng)事人眾多，處理不好會引發(fā)不穩(wěn)定因素，單由法院按照現(xiàn)有法律來處理這類糾紛通常不能取得良好的社會效果。因此，有必要協(xié)調(diào)多方力量來構(gòu)建多元化的糾紛解決機(jī)制，以切實保障農(nóng)民、集體等的合法權(quán)益。

2、穩(wěn)妥發(fā)揮法院的司法保障作用。在程序保障方面，要慎重立案，嚴(yán)格掌握非農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的案件入口;加強(qiáng)立案釋明，對買賣雙方因無法取得或辦理房屋權(quán)屬證明而請求法院確認(rèn)合同無效的情形，可向當(dāng)事人釋明，通過合同的解除制度來解決不能辦理過戶登記等問題;立足于實際解決問題，積極做好疏導(dǎo)和調(diào)解工作，最大限度地在立案審查階段促成當(dāng)事人和解。在實體保障方面，加強(qiáng)審判業(yè)務(wù)庭間的溝通配合，對其中存在民行交叉問題的案件要特別慎重，各審判業(yè)務(wù)庭要共同研究，統(tǒng)一認(rèn)識，避免因案件處理不當(dāng)阻礙改革發(fā)展;在個案審理中，在尊重歷史、立足現(xiàn)實、堅持立法宗旨的前提下，必須通過綜合考慮糾紛雙方的主體身份、爭議房屋的類型特點，認(rèn)真權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會等各方的利益，對不同類型的糾紛作不同的處理。

3、加強(qiáng)調(diào)研，不斷提升司法能力。隨著改革的不斷深入，大量新類型糾紛可能涌向法院，法院對此必須具有前瞻性，積極開展這方面的專題調(diào)研，為妥善審理、執(zhí)行農(nóng)房流轉(zhuǎn)糾紛，化解社會矛盾做好應(yīng)對準(zhǔn)備。對已經(jīng)出現(xiàn)的新類型糾紛要通過統(tǒng)計工作進(jìn)行總結(jié)歸納，組織精兵強(qiáng)將在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上尋找規(guī)律，以指導(dǎo)今后的工作。同時，對審判工作中出現(xiàn)的新問題、發(fā)現(xiàn)的新動向及總結(jié)經(jīng)驗，及時向相關(guān)部門提出司法建議，以供決策時進(jìn)行借鑒參考等。

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