一、什么是“小產權房”?
通俗點說,國家發產權證、能交易買賣的叫大產權房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房,其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發產權證的叫小產權房。
“小產權房”的性質有三種:一種是在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。最后一種是各類農業園或養老院的別墅:這類房屋一旦發生糾紛,購房者將無法得到賠償,因為作為前提的買賣合同是無效的。
二、買“小產權房”有什么風險?
1、無法辦理房產證、產權證
小產權房,“小產權”的表述其實是一個民間說法。從法律層面,它其實是沒有產權的,因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規,有效的房產證。這是小產權房最大最嚴重的問題。
此外,辦理產權證,需要五證具備,即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。因小產權房的開發者不具備五證,那么小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證,導致小產權房只具備普通商品房的使用性質。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
購買小產權房沒有房產證,沒有經過備案,就不能去銀行做貸款,只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現在不能去銀行做貸款,同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押,再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。
3、小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產證而無法完成產權過戶,小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議,達到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證。
4、拆遷補償難,質量沒保證
因不是房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆,購房人可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的尷尬局面。
另外開發商在建設小產權房屋時,為賺錢可能會偷工減料,加上職能部門監管不力,存在嚴重安全隱患,在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題,更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規范和標準。一旦發生房屋質量糾紛,購房者維權難,最終只能自行承擔損失。
因此,如果不是真的出于無奈,對于小產權房,我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎,能不買就盡量不買,雖然小產權房價格相對便宜,沒有交易流程的稅費,但是要充分考慮購買小產權房的風險啊。
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