近期多次出現工業、倉儲、研發用地業主持單棟或分層的房屋產權證，以及產權變更后的新業主持單棟或分層的房屋產權證要求突破按宗地為單位進行土地登記的規定，辦理土地分割登記的案件。該類案件在以往很少出現，部、省對此尚沒有明確的規定，且各方認識不一，若辦理了分割登記對后續產權管理將有重要影響。對于此類土地登記案件，需在現有法律法規框架內，充分考慮工業、倉儲、研發用地特點，區分情況，予以妥善處置。

筆者認為，工業、倉儲、研發用地大都對應具體產業項目，這個特點決定了工業、倉儲、研發用地不宜轉讓和分割登記，至少在一定時期內不能允許轉讓。但為滿足中小企業生產、研發需要、盤活存量土地、提高土地集約節約利用水平等目的而興建的多層標準廠房、創辦的都市創意產業園等用地及明確的工業、研發類房地產開發項目除外。

一、工業、倉儲、研發用地在一定時期內不宜轉讓

工業、倉儲、研發項目是一個地區經濟社會發展不可缺少的重要組成，也是地方經濟可持續發展的支柱。工業、倉儲、研發項目用地取得后若在短時期內就轉讓，一是容易導致項目建設滯后，甚至長期閑置，影響地方經濟發展進程;二是項目用地轉讓后，實施的項目可能與出讓土地時確定的項目大相徑庭，影響產業政策和產業發展戰略，使得政府產業引導計劃難以落實。

二、從工業、倉儲、研發項目自身建設角度考慮不宜分割登記

工業、倉儲、研發項目用地是結合工業、倉儲、研發項目生產需要、規劃條件、投資強度、建設用地配比、土地供應市場等諸多因素開展可行性研究之后予以確定的。設定的用地條件和規模是保證工業、倉儲、研發項目正常運行的必要條件。若工業、倉儲、研發用地分割登記，將出現土地細碎化狀況，難以滿足工業、倉儲、研發項目自身生產、建設需要，也為分割轉讓提供了條件。

三、從落實產業政策角度考慮不宜分割登記

政府促進產業升級，發展高新技術產業、研發產業，鼓勵技術創新等產業政策的落實離不開工業、倉儲、研發用地供地及后續監管環節的嚴格把關，政府相關部門為此在容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率等指標方面都予以考慮。若工業、倉儲、研發用地分割登記，賦予優惠條件，落實產業政策的項目用地難以保證按照原定用途使用，政府產業政策不易落實。

四、從維護土地市場穩定角度考慮不宜分割登記

工業、倉儲、研發用地地價遠低于同地段住宅、商業、辦公等經營性用地地價，并且為支持企業發展，對部分工業、倉儲、研發項目建設用地可能予以了一定的優惠條件。若對工業、倉儲、研發用地予以分割，為工業、倉儲、研發項目服務的設計、行政辦公、集宿樓用房等便可能變相以低價入市，對正常土地市場秩序造成沖擊，并造成國有資產流失。

五、從土地登記依法行政角度考慮不宜分割登記

《土地登記辦法》明確規定土地按宗登記，只有共用宗才能按使用者分別登記。工業、倉儲、研發用地在取得價格、利用方式等方面和商品房類房地產項目有顯著區別，不能套用商品房類房地產項目分割登記的模式。另外，企業利用自有土地抵押融資應大力支持，可以按照土地評估價值向多個債權人抵押，而不必以工業、倉儲、研發用地分割登記或分割抵押為前提。這既是土地登記按宗地管理的需要，也能滿足抵押權實現的需要，還能加快土地抵押登記辦理速度、提高抵押權人風險意識。

六、若干建議

(一)在土地出讓環節對轉讓條件予以明確

在工業、倉儲、研發用地出讓合同中對于土地轉讓條件做出明確規定，為后續監管提供有效依據。

對于多層標準廠房、都市創意產業園區、明確的工業、研發房地產開發項目等屬于可銷售類型的工業、倉儲、研發用地，建議在出讓合同中明確轉讓應符合的條件，例如：1、按合同約定條件開發，并如期竣工驗收;2、受讓人須是符合園區產業政策的企業，經園區管委會同意，并收回優惠政策，補繳原有的讓利退稅額;3、配套的集宿樓、行政辦公用地等不得分割轉讓;4、取得房屋產權證。

對于一般的工業、倉儲、研發用地，建議在出讓合同中明確轉讓應符合的條件，例如：1、必須按出讓合同約定條件開發，并如期竣工驗收;2、在一定期限內不予轉讓(五至十年);3、只能整體轉讓，受讓人須是符合原出讓文件中限定競買資格的企業，并經發改、園區及土地管理等部門審核同意;4、取得房屋產權證;5、依法轉讓之后若需新建、改建的，受讓人須持有新的項目批文和規劃意見。

以上所列的轉讓條件在工業、倉儲、研發用地土地登記表、卡、證上用黑體字注記清楚，既讓廣大土地使用者及利益相關方對于轉讓、分割的限制條件有充分了解，又方便相關部門進行審核。

(二)在土地登記環節對轉讓、分割登記予以把關

對于工業、倉儲、研發用地使用權人持按棟、分層房屋所有權證要求分割登記的，按照土地登記以宗地為單位的要求，原則上不予分割(或分攤面積)登記。

對于土地登記申請人持變更后的按棟、分層房屋所有權證要求分割登記的，需對照工業、倉儲、研發用地出讓合同，查看對于分割轉讓有無規定，若有明確規定的，按規定辦理;若沒有規定或規定不明確的，原則上做共同共有處理，不予分割(或分攤面積)登記，但屬于可銷售類型的工業、倉儲、研發用地可以分攤面積登記。對于土地登記申請人持土地轉讓合同要求分割登記的，由土地利用部門認定符合土地轉讓條件后，方可辦理登記。

對于工業、倉儲、研發用地抵押登記的，原則上不得分割(或分攤面積)登記，但可辦理整宗多次抵押登記。

對于因司法裁決導致工業、倉儲、研發用地產權部分變更的，原則上做共同共有處理，不予分割(或分攤面積)登記，但屬于可銷售類型的工業、倉儲、研發用地可以分攤面積登記。

對于其他用地，嚴格宗地劃分，一個宗地一個土地使用者只發一本證，只有共用宗才能向各使用者分別發證，允許銷售的開發項目可按房產證分割發證。

(三)溝通交流，聯合把關

與發改委等立項部門做好銜接，建議由其確認轉讓后的項目是否符合產業政策，投資和產出是否規定。

與房屋產權管理部門做好溝通，建議其在辦理工業、倉儲、研發項目的房屋產權登記過程中加強對于是否符合轉讓條件、能否進行分割登記的審查，并建立協調機制，由國土部門及時出具關于土地能否轉讓、分割登記的確認意見供房屋產權管理部門審核時參考。

對于司法裁定導致一般的工業、倉儲、研發用地產權部分變更的，及時向司法機關陳述工業、倉儲、研發用地不宜分割處置的原因，并建議司法機關采用整體處置的方式。