【法律解讀】

房屋租賃的常見糾紛類型

房屋租賃糾紛可以概括為以下三種類型：

一、損害賠償糾紛

房地產租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有如下幾種：

1.房屋損壞賠償;

2.人身或財物損害賠償;

3.侵犯房屋共有人合法權益賠償。

二、租金支付糾紛

這是最為常見的一種糾紛。出現租金支付糾紛后大致會出現三種處理方法：

1.租賃雙方協商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面;

2.在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續履行租賃合同;

3.解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續履行合同的基礎，或由雙方協商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。

三、其他糾紛

房地產租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產租賃期間出售的優先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。

租房如何避免租賃糾紛

租房時，可通過如下方式避免產生糾紛：

(1)完備房屋租賃的法律要件。

業主(出租人)要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是“合法”。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，首先就要依法簽訂書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的“先小人后君子”。其次就是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。這方面的案例表明聘請專業律師參與房屋租賃談判、合同簽訂，在避免損失方面能起到事半功倍的效果。再次，房屋租賃法律關系，是一種比較特別的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。

(2)租前調查。

出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中，一些業主因自己的物業空置而心中發慌，只要承租人出現，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執行起來也可能因困難重重而不了了之。承租人不要貪圖便宜，找那些產權不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的房屋業主租賃房屋。承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可以租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經濟損失事件的發生。

(3)出租人在出租房屋時，可要求承租人設立擔保承租人設立擔保，是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。

對于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時間長的租賃關系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當事人，設立擔保尤為必要。

(4)出租人出租房前，要全面、客觀地估價整體經濟狀況，提出合理的租金價格。

【案情簡介】

2015年，被告魏某與案外人楊某簽訂房屋租賃合同，為期一年。租期屆滿前3個月，魏某卻將房屋轉租給原告毛某，收取了毛某租金和押金5400元，并將其與楊某簽訂的《房屋租賃合同》原件交給了毛某。可當毛某持魏某提供的鑰匙進入承租房屋時，卻發現該把鑰匙根本無法打開大門。與楊某聯系后才得知，魏某轉租事宜根本沒得到楊某的同意。毛某在多次電話聯系魏某未果后，訴至法院請求判令魏某返還租金和押金5400元。

法院經過審理后認為，被告魏某未征得房屋所有權人同意，擅自轉租并收取原告毛某房屋租金及押金共計5400元，也未按約取得房屋所有權人同意，將房屋實際交付原告毛某使用，故應當退還原告毛某交付的5400元。

該案法官提醒，未經出租人同意，承租人私自將房屋轉租，其轉租合同無效。承租人在租房時，要注意房屋轉租時是否具備三個條件：經出租人書面同意，訂立轉租合同并辦理備案手續，轉租的最后期限應當在原租賃合同規定的期限內。

有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發生，是因為租金偏離市場行情和整個經濟狀況，高得承租人實在難以承受。租價過高，不但容易產生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證。如果還有其他具體的問題，可以在線咨詢律霸網，我們為你提供專業的服務。