《物權法》第15條確立了物權變動的原因與結果相區分原則,物權轉讓行為之不能成就，并不必然導致物權轉讓合同無效。本案房屋買賣合同之效力應依據《合同法》相關規則認定，而不能以房屋是否已經辦理物權登記或合同是否可以履行來認定。《城市房地產管理法》中關于未登記領取權屬證書的房屋不得買賣的規定,屬于行政管理性規范而非合同效力性規范,該項規定不應作為認定房屋買賣合同效力的依據。

【案情】

原告葛XX(被上訴人),住XXXXX

被告楊XX(上訴人)，住XXXXX。

金壇市人民法院經審理查明：被告楊XX系常州監獄的在職職工，其所在單位常州監獄為解決民警職工住房城市化，與金壇市政府商定，由常州監獄團購金壇市**建議開發總公司(原為金壇市**總公司)開發承建的景陽花園。2004年12月19日原(乙方)、被告(甲方)簽訂了一份房屋購買轉讓協議，協議約定：1、乙方購買甲方的優惠房，是以甲方的名義購買的，實際上是乙方購買商品房，所有購房費用由乙方出，包括過戶費。2、在購買過程中，甲方必須協助乙方辦理好購房的有關手續，不得拖延，不得損害乙方利益。3、乙方已先以甲方的名義支付定金2萬元，定金收據在甲方處，甲方已打收條。4、預定的商品房：面積130平方米以上。樓層：底層為車庫的二層。車庫：汽車車庫面積20-25平方。位置：常州監獄開發的，暫定名為金壇市文化三村。此房基價為1350元/平方(不含代辦費和"二金")。5、乙方購買甲方優惠房，補償甲方8000元人民幣，支付時間是在房屋過戶后，由乙方一次性支付給甲方。6、本協議一式二份，甲乙雙方各執一份，簽字后生效。甲乙雙方必須遵守此協議，不得違約，如有違反者將向對方支付違約金1.5萬元人民幣。協議簽訂后，原告以被告的名義支付常州監獄2萬元購房訂金，2005年7月被告以原告名義通過抽簽的形式選訂了景陽花園三期26號樓201室，2009年8月4日原告應被告的通知，通過銀行轉帳支付金壇市**建議開發總公司房屋預付款112000元。因26號樓地處本市基督教堂，涉及教堂的拆遷，至今該樓尚未建造處待建狀態。2010年1月6日，被告以違反相關法律規定為由，向原告發出解除房屋轉讓合同的通知，原告于2010年1月9日回復不同意解除，要求繼續履行合同，并于2010年1月訴請該院依法判決。

【審判】

金壇市人民法院認為：依法成立的合同，自成立時生效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。由此可見，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同是否生效，應該依據合同法來判斷，而不能以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷;合同的效力是獨立存在的，不能通過合同的履行來決定，至于物權變動能否成就，并不是合同生效的必要條件。本案訟爭房屋雖未登記領取權屬證書，且至今尚未建成，但該待建房屋的權屬和位置是明確的，相關房屋權屬證的辦理和實際取得處于能夠實現的可期待狀態，簽訂轉讓合同并不違反法律禁止性規定。原、被告簽訂的《房屋購買轉讓協議》系雙方當事人的真實意思表示，且該行為不損害國家、集體、他人的利益，也不損害社會公共利益，應當認定為有效。民事活動應當遵循誠實信用原則，民事主體在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規避法律或者合同規定的義務。本案從合同的簽訂至履行過程中，原告有理由相信被告有權轉讓該訟爭房屋，被告也未提供其不能繼續履行合同的證據，原告的訴訟請求合法有據，應予支持。被告的答辯意見理由不成立，不予采信。該院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條，《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十五條，《中華人民共和國物權法》第十五條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條及有關民事法律政策之規定，做出(2010)壇民初字第XXXX號判決：原告葛XXX與被告楊XXX所簽訂的《房屋購買轉讓協議》為有效合同，原、被告雙方應當按照約定全面履行;案件受理費人民幣80元，由被告楊XXX減半負擔40元。

一審宣判后，被告向常州市中級人民法院提起上訴稱：1、雙方所協議的房屋至今沒有規劃，更沒有建成，沒有標的物存在的協議顯然是無效的。2、雙方協議的房屋是常州監獄為解決本單位職工住房問題的，它不是商品房，不能自由流通，而是一個具有特定身份關系的職工待遇。根據《城市房地產管理法》規定，此房不能交易。3、該房屋是解決上訴人所有家庭成員的住房問題的，上訴人家庭成員不知道也不同意將房屋轉讓給被上訴人，按照原審判決將剝奪上訴人家庭成員的居住權。綜上，雙方簽訂的協議屬無效行為，從開始其就沒有法律效力，為維護上訴人合法權益，特提起上訴，請依法改判。

被上訴人葛XXXX未作書面答辯。

二審查明的事實與原審相同。

二審中雙方當事人均未向本院提供新的證據。

常州市中級人民法院認為：一、雖然在2004年12月19日上訴人楊XX、被上訴人葛XXX簽訂房屋購買轉讓協議時對被上訴人所購房屋的具體位置尚未確定，但在2005年7月被上訴人以上訴人名義通過抽簽的形式確定了房屋的具體位置即金壇市景陽花園26幢201號房，對雙方所簽協議的標的物進行了明確，故上訴人提出的協議無標的物的主張不成立。

二、上訴人提出房屋是常州監獄為解決本單位職工住房問題的，它不是商品房，不能自由流通，也不能自由交易，而是一個具有特定身份關系的職工待遇。根據《城市房地產管理法》規定，此房不能交易。第一，雙方交易的房屋是常州監獄為解決民警職工住房問題向金壇市**建設開發總公司團購的房屋，所購房屋帶有一定的福利性質，就目前上訴人所提供的證據來看，其主張該房屋不屬商品房、不能自由轉讓的依據不充分;第二，《中華人民共和國城市房地產管理法》屬國家管理性法律規范，其中第三十八條第(六)款"未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓"的規定中確定不得轉讓的房屋一般應當是指自始不能辦理權屬登記的房屋。主要是針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規的立法目的，并將會損害國家、集體、他人及社會公共利益的買賣合同。其設置的目的是對在房屋所有權人尚不明確的情況下，對房地產權屬進行轉讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產生否定房屋買賣合同的效力。且我國實行不動產登記制度，不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。本案中，被上訴人所購房屋的位置已經明確，房屋亦不存在所有權人不明確的狀態。本案實際涉及到二次物權變動，一是上訴人從開發商處購得房屋，首先應當由上訴人領取房屋的權屬證書，二是上訴人將房屋轉讓給被上訴人，上訴人將房屋過戶給被上訴人，而房屋的交易手續和過戶手續在將來均是可以實現的，故上訴人認為該協議違反《中華人民共和國城市房地產管理法》的上訴主張不成立。

三、上訴人以家庭成員不知道也不同意將房屋轉讓給被上訴人為由要求解除協議，上訴人提出的解除協議的事由既無相應的法律規定也不符合雙方的協議約定，故上訴人提出的解除條件不成立，對上訴人要求解除協議的主張不予支持。

綜上，雙方當事人簽訂的《房屋購買轉讓協議》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，該協議合法、有效，雙方當事人均應遵循誠實信用原則來行使權利、履行義務。常州市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，作出(2010)常民終字第840號判決：駁回上訴，維持原判;二審案件受理費80元，由上訴人楊XXX負擔。

【評析】

本案是一起典型的房屋買賣合同效力糾紛，處理本案的關鍵是解決好以下兩個法律問題。

一、房屋買賣合同是否因標的是否合法、確定?

依《物權法》第15條之不動產物權變動原因與結果相區分原則，房屋買賣合同的效力認定應遵循《合同法》。《合同法》第44條第一款規定："依法成立的合同，自成立時生效。"據此，合同成立一般有四大構成要件：其一，須合同各方具備相應之民事行為能力;其二，須*思表示真實;其三，合同標的須合法;其四，標的須可能和確定。

上訴人楊XXX認為"所售房屋并非商品房，而是一個具有特定身份關系的職工待遇"，顯然與事實不符。一、二審法院已查清，該房屋乃"被告單位為解決民警職工住房城市化而團購的商品房"，團購行為及相應的政策性優惠并不能改變該房屋可以自由流通的商品屬性，因此訟爭之房屋乃合法標的物。

上訴人楊XXX堅稱"房屋未能規劃，更未建成，故合同標的不存在，更不能確定"，因此該房屋買賣合同是無效的。訟爭房屋雖未登記領取權屬證書，且至案件審理期間尚未建成，但該待建房屋的權屬和位置是明確的。所謂"標的確定"，是指合同標的自始確定，或可得而確定。被告楊XXX所在單位已與金壇市**建議開發總公司達成團購協議，且該項規劃已獲金壇市政府同意和支持，房屋之建成是可預見的將來確定要發生的事。"2005年7月原告葛XXX以被告楊XXX名義通過抽簽的形式確定了房號"，明確了該房屋的具體位置，即金壇市景陽花園26幢201號房，"26號樓因涉及基督教堂之拆遷而至今處于待建狀態"，并不影響房屋將來建成的事實。可見本案買賣合同之標的是明確的。

二、房屋買賣合同是否因違反《城市房地產管理法》而無效?

楊XXX在上訴中援引了《城市房地產管理法》第38條第(六)項之規定"未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓"，并稱該項規定屬于《合同法》第52條第(五)項之"強制性規定"。《城市房地產管理法》第38條第(六)項規定"未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓"，而并未涉及合同的法律效力。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱法釋[2003]7號)第18條的規定體現了鼓勵交易的指導原則：房屋買賣合同簽訂時，即使該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。本案中楊XX與開發商之間的合同有效，其于可預見的將來可以取得訟爭房屋的所有權。那么當其將該房屋出售給本案原告葛XX時，該房屋依然"未依法登記領取權屬證書"，我們是否就應認定該轉讓行為是被禁止的呢?筆者認為，該情形可以類推使用法釋[2003]7號的相關規定。理由在于：隨著我國市場經濟體制的逐步完善，國家對民商事行為的限制正逐步減弱，《合同法》自頒布實施至今，諸多司法解釋及相關配套規范亦愈發明顯地確立了"鼓勵交易"的原則，我們在司法實踐中應充分考量立法指導思想上的重大轉變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護交易安全，以彰顯司法的公平和正義。

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