如何判斷違約金過高?

在房屋買賣合同糾紛中，當事人雙方往往對違約金的比例存在爭議，即便合同中事先已經約定好。在筆者見過的房屋買賣合同中，違約金通常有兩種，一種是遲延交房或遲延付款的違約金，通常以每日多少元或應付金額(或合同標的額)的一個比例為標準;一種是其他違約金，比如解除合同違約金，通常直接約定為合同標的額的一個比例。根據《合同法》第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。在房屋買賣合同糾紛中，主張違約金過低的情況較少。在大部分案例糾紛中，都是違約方會提出違約金過高，要求法院調低。

那么，如何判斷違約金是不是過高呢?根據《合同法》第114條，判斷違約金過高的標準是看違約金和守約方損失相比是不是過高了。下面結合不同的違約金，具體闡述一下：

關于遲延付款或交房的違約金，我國現行法律規定并沒有明確規定一個比例或者標準。在房屋買賣糾紛發生之后，違約方往往會提出違約金過高，主張對方的實際損失沒有這么大，應當降低違約金數額。在這時候，通常法官會根據合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經約定的違約金進行調整。在延期付款或交房的情況下，很難判斷是否超過了守約方實際損失的30%，所以在判斷遲延履行違約金是否過高時，法院通常并不依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條中30%的標準。

關于解約違約金，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，只有當違約金超過造成的損失30%時，法院才會適當減少。根據《合同法》第一百一十三條中的規定，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。損失賠償額不得超過訂立合同時所預見或應當預見的損失以及合同實際金額。根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發〔2009〕40號)，法院在調整過高違約金時，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質不公平。

那么，如何證明違約金是否超過損失的30%呢?誰來承擔舉證責任呢?根據民事訴訟法中“誰主張，誰舉證”的原則，理應由主張降低違約金的違約方進行舉證。然而，根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發〔2009〕40號)，法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據;根據《北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2009]43號)，當事人請求減少違約金的，法院應當尊重當事人的意思自治，保護誠信守約的當事人，依據促進交易及維護交易安全的原則，對約定違約金過分高于造成損失的部分，進行適當減少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當事人對損失數額計算方法沒有約定的，法院可以比照守約當事人相同條件下所獲取的利益來確定可得利益損失，或者根據公平原則、誠實信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對損失數額雙方當事人應當分別舉證。由此可見，在申請調整過高的違約金時，不僅僅是由違約方負舉證責任，非違約方同樣需要負舉證責任。

當然，如果在房屋買賣合同中，當事人未提出違約金調整請求的，法院不主動調整。如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網。