由于今年以來處在降息通道中，目前銀行提前還貸顯得比較“冷清”。而提前還貸的手續(xù)費(fèi)各家銀行差異較大，允許提前還貸的時(shí)間也各有不同。

業(yè)內(nèi)人士表示，提前還貸不一定適合每個(gè)人，需要從貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境四個(gè)方面綜合考慮。

案例1：

丁先生在2007年年底貸款100萬元購買了第一套房，當(dāng)時(shí)享受的是銀行首套房七折下浮優(yōu)惠利率，借款期限為15年。

專家：央行加息或降息調(diào)節(jié)的都是貸款基準(zhǔn)利率，借款人原來享受到的優(yōu)惠利率折扣是不受影響的。而目前由于信貸收緊，銀行對一套房貸利率優(yōu)惠僅為八五折到九折，而且對于申請人的要求也會(huì)卡得更嚴(yán)。若提前還貸的話，以后再有購房需求，不但享受不到這個(gè)利率優(yōu)惠，而且還要執(zhí)行二套房上浮1.1倍的利率。

案例2：

陳小姐在2008年向銀行貸款80萬元購買了第二套房，簽約時(shí)執(zhí)行的是上浮1.1倍的利率，借款期限為20年。

專家：雖然目前處在降息通道中，但是陳小姐當(dāng)初買房的時(shí)候執(zhí)行的是1.1倍的利率，那么按照現(xiàn)在的利率來看，其負(fù)擔(dān)的利息高達(dá)7.75%，相對目前的貸款利率水平來看是較高的。此外，陳小姐采取的是等額本息還款，這種還款方式的還款利息支出通常集中在還款初期。陳小姐的借款期限是20年，目前只還了4年，因此提前還款是可取的。

總而言之，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。而對于那些已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分則更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會(huì)太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。

案例3：

楊女士2009年開始貸款，并享受了7折利率。楊女士表示，自己目前手里有5萬元的閑置資金，還是購買銀行理財(cái)產(chǎn)品等相關(guān)投資更劃算。

專家：根據(jù)楊女士的情況，此前享受了7折利率，按照目前的貸款利率，楊女士的5年期以上貸款利率為4.585%，而目前五年期的銀行定期存款利率為4.75%，需要說明的是，目前多家銀行執(zhí)行了利率上浮10%的政策，多家銀行5年期的定存利率達(dá)到了5.225%。當(dāng)然，如果市民愿意拿錢購買銀行理財(cái)產(chǎn)品的話，普遍可以獲得6%以上的年化收益率。

換句話說，如果市民以7折利率從銀行貸款，然后，再把錢存進(jìn)銀行，進(jìn)行5年期以上定存，貸款者還能賺取利率差價(jià)。如果，市民用7折利率貸出來的錢投資6%年化收益率的理財(cái)產(chǎn)品的話，收益率則能更高。這樣看來提前還款實(shí)在沒有必要。

提醒一：罰息數(shù)額各有差異

市民在選擇提前還款時(shí)，一般會(huì)支付一筆手續(xù)費(fèi)，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會(huì)寫明。

記者比較發(fā)現(xiàn)，各家銀行手續(xù)費(fèi)差異較大。有的銀行可以不收手續(xù)費(fèi)，而有的銀行則需要收實(shí)際還款額1~3個(gè)月的利息，甚至有的銀行需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。

國有大行工、農(nóng)、中、建、交里，交-行提前還款不收手續(xù)費(fèi)，而工-行需要收2~3個(gè)月的利息作為手續(xù)費(fèi)，其他銀行則需收1個(gè)月利息。其中農(nóng)-行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個(gè)月利息作為手續(xù)費(fèi)，三年后則不收手續(xù)費(fèi)。

大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費(fèi)。而浦發(fā)銀行則表示若提前兩年還款需收取還款金額3%的手續(xù)費(fèi)，兩年后則不收手續(xù)費(fèi)。

外資銀行一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限收取差異收費(fèi)。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的收費(fèi)，兩年后收費(fèi)降至1%，三年后則不收手續(xù)費(fèi);匯豐銀行三年后提前還款不收手續(xù)費(fèi)，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續(xù)費(fèi)，一年后提前還款至少收取3萬元手續(xù)費(fèi)。

提醒二：允許提前還貸時(shí)間不同

此外，允許申請?zhí)崆斑€貸的時(shí)間也不一樣。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請?zhí)崆斑€貸。

在國有行里，中-行、建-行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工-行需半年才可以提前還貸。

此外，招-行、交-行、東-亞等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請還貸，“目前還沒有變化。”

“一般房貸金額較大，若無特殊原因，一年內(nèi)很少有客戶會(huì)提前還貸。”一位銀行房貸部門的工作人員表示。

提醒三：調(diào)整利息周期不同

一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工-行、農(nóng)-行、建-行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照最近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。

外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整。東-亞銀行是在央行調(diào)整利息的第二個(gè)月開始按新利率執(zhí)行，花旗銀行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開始按新利率執(zhí)行。

對于房貸族來說，哪種調(diào)息方式更劃算?專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。

業(yè)內(nèi)：四原則考察提前還款是否劃算

業(yè)內(nèi)人士提醒，并非每個(gè)人都適合提前還貸，最好要綜合宏觀大環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來判斷。年末是否該提前還貸，主要考慮四個(gè)問題：貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

首先，要看客戶貸款時(shí)簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對于使用商業(yè)貸款的客戶來說，目前來看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時(shí)能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。

其次，是否提前還款需考慮個(gè)人的投資能力。資深按揭中介鄭*源指出，如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，若預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)能夠覆蓋貸款成本，客戶最好將流動(dòng)資金用于投資。

此外，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。客戶“借的錢越多、時(shí)間越長就越好，不必急于還款”。

最后，建議還要考慮未來一段時(shí)間是否需要流動(dòng)資金。

理財(cái)專家：三種情況不宜提前還貸

一、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。

二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。