案例：

工作多年，郭小姐住在一大型小區的兩房單位。父母時常過來同住，小小的兩房單位漸漸覺得有點緊張。現在，郭小姐也想買大一點的房子改善居住環境。她的這套兩房的小單位是和媽媽共同署名來購買的，如果要再次買房的話，是把首套房贈送給父母自己再以首次置業者身份購買劃算呢，還是以二套房買家身份購買劃算?

首置二置有區別

繳納契稅有差異

首次置業者和二套房買家，在購房時最明顯的差異還表現在其繳納的契稅上。倘若是首次置業者購房，購房面積在90平方米以下的，繳納契稅為1%。面積依次往上則有變化，面積90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而如果是二套房買家，則無論面積大小，都需要繳納3%的契稅。

小郭希望購買三房單位，以100平方米單價20000元/m2，即總價200萬元的房屋總價來計算，小郭選擇以首次置業者身份購買，需要繳納3萬元的契稅;而如果是以二套房買家購買的話，則需要繳納契稅6萬元。兩者差了3萬元。

首付貸款利率均不同

在貸款首付及利率上，首次置業者和二套房買家也有諸多不同。目前大多數銀行對于首次置業者的一般貸款申請是首付三成，貸款利率無優惠;而二套房則是首付五成，貸款利率上浮1.1。

通過中國銀行官方網站運用貸款計算器計算，如果是首套房，小郭首付60萬元，貸款140萬元，20年還清，商業貸款月還款額為10896.24元，利息總額為1215098.29元。而如果小郭是二套房買家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100萬元，貸款100萬元，分20年還清，等額本息需每個月8209.49元，利息總額為970276.53元。

哪種方式更劃算?

視首付資金壓力而定

對比兩種購買方式，小郭把房屋贈與給媽媽后，郭-媽作為受贈人需要繳納一些費用。由于目前首套房的貸款利率基本無優惠，小郭再以首次置業者身份購買，其優點在于首付低，但缺點是月供高，利息總額高。如果是二次置業者，其缺點是首付增加了，但勝在月供減少，利息額相應也減少了，還省卻了不少麻煩事。

對此，如果小郭首付資金壓力大，建議采用贈與再以首次置業者身份購買的方式。但如果小郭首付資金壓力不大，直接用二套房買家購買更便捷。

算算賬

贈送費用大起底

小郭作為贈與人不需要繳納費用，但小郭的媽媽作為受贈人則需要繳費。比較大頭的費用包括契稅、公證費等。

倘若以小郭現有住房建筑面積70平方米計算，由于小郭是產權人之一，和她的媽媽分別享有房產1/2的產權。所以，小郭需要繳納的契稅，稅基為贈與房屋殘值的一半，稅率為3%。小郭住的是電梯樓小區，房屋殘值一般情況為2000~3000元/m2左右，我們取中間值2500元/m2計算，那么，郭-媽媽作為受贈方，需要繳納契稅2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公證費，該專業人士表示，公證費計算為房屋評估價的2%，需要專業評估機構算出，但一般情況下低于市場價。

此外，小郭的媽媽還需要繳納印花稅、工本費等費用，但數額非常少，只需要幾百元，子女和父母之間贈與房產免征營業稅。

如果小郭購買100平方米，單價20000元/m2，即總價200萬元的房屋，采用等額本息純商業貸款計算的差異：

1.以首次置業者身份購買：

郭-媽作為受贈人需繳納費用：契稅：房屋殘值的3%;公證費：房屋評估價的2%;印花稅及工本費等：數百元;買新房契稅：3萬元;買新房貸款首付：60萬元;買新房貸款利息：1215098.29元;

2.以二套房身份購買：買新房契稅：6萬元;買新房首付：100萬元;買新房貸款：970276.53元.