案情簡介：農村房屋所有權轉移未辦理登記，能否適用善意取得

1998年6月10日，沈某的岳母以沈某的名義，將上述三間房屋出賣給孫某所有，并在當時梅山鄉苔岙村村民委員會主持下訂立買賣協議，沈某的岳母在出賣人一處加蓋了聞*琴(沈某妻子)的私章，轉讓房款為22000元(該款項經證實為當時當地房屋買賣的合理市價)，其中2萬元用以抵償曹某孫*培的對外債務，1000元用于辦理房屋轉讓手續的費用支出，1000元交給曹某;協議訂立后不久，曹某離開上述三間房屋，孫某入住。1998年10月，孫某對三間房屋進行了翻建，翻建成三間二層樓屋，并進行了裝修。2001年和2005年，曹某孫*培曾回過梅山鄉，但未向孫某主張過房屋權益。曹某認為，孫某非法占用曹某房產，并從1998年6月居住至今，故訴至法院，要求確認位于北侖區梅山鄉梅西村苔岙孫家50號三間二層樓房為曹某共有;孫某將上述房屋騰空后返還給曹某;孫某應賠償曹某房屋租金損失從1998年6月以每月1500元計付。

法院判決：駁回原告的訴訟請求

法院經審理認為：本案訟爭之房屋原由曹某在1988年經合法審批而建造;1992年孫*祥去世后，他所有的份額應由他的繼承人曹某、孫*培、孫*敏、孫*飛繼承，此時該房屋應為曹某所共有。1997年10月，曹某孫*培作為戶主在處理家庭經濟事務過程中明確作出以房屋抵債的意思表示，將房屋抵償給沈某，并出具相關書面承諾，這使孫某在1998年6月與沈某進行房屋買賣過程中，有理由相信當時沈某已取得房屋的所有權，同時，依照當時的市價支付房屋價款，并在嗣后實際占有了房屋，孫某的購房動因是善意的;而且，雙方系同村村民，訟爭之房屋也在該村，房屋交易又是在該村民委員會的見證下進行的，在農村房屋產權登記制度尚不完備的情況下，具有一定的公信力和公示效應，孫某對房屋的取得為善意取得;為保護善意取得人的利益，曹某要求確認該三間二層樓屋為曹某共同所有、孫某應當返還房屋、賠償租金損失的請求不予支持。據此，依照民法通則第七十二條、最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條的規定，判決駁回曹某的訴訟請求。

律師說法：如何認定轉移所有權的效力

農村房屋所有權及宅基地使用權未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮化進程加快，農村房屋轉讓及土地流轉迅速增多，而在土地資本化和拆遷補償的利益驅動下，曾經賣房賣地的農民又往往反悔請求法院確認房屋所有權未轉移。在物權法的司法解釋及相關配套規定明確肯定物權法的個別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個案當中賦予物權法溯及力;即使未登記的農村房屋轉讓行為發生在物權法實施后，也不能僅以房屋所有權和宅基地使用權未辦理登記為由，否定農村房屋產權轉讓的效力;如果無法確定出讓人是否為有權處分，則可以準用動產善意取得的構成要件，準予善意取得，以維護交易安全。

綜合上面的介紹，無法確定出讓人是否為有權處分，則可以準用動產善意取得的構成要件，準予善意取得。相信大家看了上面介紹后，對于如何認定轉移所有權的效力的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。