(一)按揭的起源

按揭，全稱為房地產(chǎn)按揭，又稱為個(gè)人住房擔(dān)保貸款，已經(jīng)成為了現(xiàn)代商品房買賣的主要交易方式。房地產(chǎn)按揭，則是指購(gòu)房者向銀行貸款來支付房款，并就所購(gòu)房屋為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為。“按揭”一詞來源于英美法的mortgage。它是英國(guó)普通法中一種以轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)于債權(quán)人為特定物的擔(dān)保制度。一般認(rèn)為按揭有廣義和狹義兩種用法:廣義上是指各種類型的物的擔(dān)保，從這一意義上來看，質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)以及按揭擔(dān)保皆屬mortgage的范圍。狹義上是指作為物的擔(dān)保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)等物的擔(dān)保形式相并列。由于我國(guó)法律制度中只有抵押和質(zhì)押，引入的是狹義上的按揭，而且主要適用于商品房預(yù)售貸款擔(dān)保領(lǐng)域。木文所指的是狹義的按揭。1925年《英國(guó)財(cái)產(chǎn)法》頒布后，以按揭形式設(shè)定財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)的擔(dān)保形式在英國(guó)廣泛地流傳開來，成為不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一種最為流行的形式。目前所說的mortgage一般都以這種方式設(shè)定。我國(guó)內(nèi)地是在上世紀(jì)90年代開始從香港房地產(chǎn)業(yè)積極引進(jìn)按揭制度。但此“按揭”并非英美法上嚴(yán)格意義的按揭制度。有學(xué)者指出:“按揭一詞已融入中國(guó)法律背景而形成了具有專門的中國(guó)法律內(nèi)涵的中國(guó)習(xí)慣法認(rèn)可的法律術(shù)語。”但是，通過簽訂按揭合同，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，從而達(dá)到解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金不足的困難，幫助廣大住房消費(fèi)者在資金不足時(shí)仍可以盡快購(gòu)買到住房，并為銀行提供了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的目的，可以說是殊途同歸。

(二)按揭所包含的法律關(guān)系

對(duì)于商品房按揭所涉及的法律關(guān)系，學(xué)界有多種見解。一般認(rèn)為，一項(xiàng)商品房按揭一般要涉及購(gòu)房人、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商三方主體和五個(gè)法律關(guān)系。第一個(gè)法律關(guān)系是購(gòu)房人和開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系;第二個(gè)法律關(guān)系是購(gòu)房人和銀行之間的借貸合同關(guān)系;第三個(gè)法律關(guān)系是購(gòu)房人將所購(gòu)房屋的相關(guān)權(quán)益作為按約償還貸款本息的擔(dān)保而與銀行產(chǎn)生的擔(dān)保合同關(guān)系;第四個(gè)法律關(guān)系是為了避免資金劃撥中的麻煩，購(gòu)房人授權(quán)銀行以購(gòu)房人的名義將所貸款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)存開發(fā)商帳戶上的委托代理合同關(guān)系;第五個(gè)法律關(guān)系是開發(fā)商為保證購(gòu)房人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證合同關(guān)系。我們要嚴(yán)格區(qū)分商品房按揭中所要涉及到的這些法律關(guān)系的性質(zhì)，就嚴(yán)格意義上來說，在上述五個(gè)法律關(guān)系中，真正的按揭法律關(guān)系是第三個(gè)，即購(gòu)房人和銀行之間的貸款擔(dān)保合同關(guān)系，而其他四個(gè)法律關(guān)系是一項(xiàng)商品房按揭銷售實(shí)務(wù)運(yùn)作的組成部分，并非是本文中所要討論的按揭制度。