地役權含義

地役權是以他人不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)便利而使用的權利。

(一)設立地役權的形式：應當采取書面形式訂立地役權合同。

(二)地役權登記效力：當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

(三)地役權的期限：地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權剩余的期限。

(四)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

(五)地役權的效力

1.地役權自地役權合同生效時設立。

2.土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

3.地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

(六)地役權的抵押：地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。

(七)地役權的變動：

1.需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

2.供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

租賃權含義

《法學大辭典》對租賃權下的定義是：租賃權又稱使用收益權，即承租人依租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。租賃權屬于債權。

一、已出租的財產(chǎn)被抵押

在已經(jīng)出租的財產(chǎn)上設立抵押權后，抵押權人實行其抵押權之前，毫無疑問，承租人可繼續(xù)保有租賃物(抵押物)的使用價值而抵押權人支配抵押物的交換價值，二者大可相安無事。然而，一旦債務人到期不履行債務，導致抵押權人實行抵押權，就會引發(fā)一個不可回避的問題：租賃權能否繼續(xù)存在于抵押物之上?因實行而取得抵押物所有權的人是否仍受原租賃合同的約束?

對此，《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》)第65條對此做了更為具體的說明，規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。《物權法》第190條也承繼了這些立法的精神，規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響”。

綜觀這些規(guī)定，在已經(jīng)出租的財產(chǎn)上設立抵押，不能影響在先的租賃關系。在抵押權實行前，抵押權人固然不能要求終止租賃合同，縱然抵押權實行，抵押物的受讓人也必須蒙受租賃權負擔。如前所述，在抵押權實行前，既存的租賃關系并不對抵押權構成妨礙，其與抵押權本該“和平共處”。而在抵押權實行時，抵押物上的租賃關系可能影響實行程序的進行，特別是可能影響抵押物的變價價格，法律緣何仍維持租賃權的效力?學者們一般將其歸結于“買賣不破租賃”的原則，[1]其實在先租賃權不受抵押權實行影響的真正原因，乃其作為物權化的債權，基于前物權優(yōu)于后物權的原則，本就具有對抗后設抵押權的效力。從抵押權人的角度看，其設立抵押權時若已知該抵押物上存在租賃關系，則抵押權人必然將租賃關系納入抵押物價值計算范圍之內(nèi)，使在先租賃權對抗后設抵押權，也不會對抵押權人引發(fā)不公平的后果。

租賃權的物權化是為了適應物權效能的最大發(fā)揮，不過承租人到底來說在法律上的當事人地位應該是歸屬的債法的。承租人設立地役權的不得損害出租人的利益，設立地役權應該盡告知義務并約定責任的承擔，沒有損害出租人利益的出租人應當同意。這樣有利于雙方利益的均衡。更多的法律知識請上律霸網(wǎng)進行專業(yè)咨詢。