開發(fā)商地方政府炒房者均被指責癥結在什么地方（來源：《北京房地產》2006年第06期）

房價高不怪房地產商?面對商品房價又一輪反彈，一些研究者稱，僅盯著房地產商叫罵，恐怕解決不了中國的房價問題。

最近，經濟學家×××發(fā)表了自己的新觀點——現(xiàn)在的房地產市場確實有問題、有泡沫，但是房價高不能怪房地產商。“因為企業(yè)家的任務就是創(chuàng)造利潤，如果想著別的反而不是好企業(yè)家。”他把當前問題的癥結歸為宏觀經濟的扭曲。“宏觀經濟的問題不解決，房地產業(yè)的企業(yè)家對此是無能為力的。”

這種扭曲首先表現(xiàn)在收入分配的嚴重不均衡上。改革20多年來，貧富差距越拉越大。大量的社會財富集中在少數(shù)人手中。這種分配格局反映到房地產市場上就是價格不菲的高中檔商品房充斥市場。×××表示，不改變收入分配，房地產業(yè)的結構同樣改變不了。

他認為，“我國房地產業(yè)的高利潤能夠長期維持，唯一的原因就是投入要素的競爭不充分。”房地產投入的兩大要素土地和資金，一個掌控在政府手里，一個由銀行審批，受市場的影響都比較小。

在他看來，提高房貸利息率、提高首付比例、限制買第二套房子等措施，都解決不了房地產高燒的問題。因為社會上存在大量的資金缺少投資出路——債券市場風險大而利潤薄、有利潤的行業(yè)都在國家壟斷之列——必然相當一部分涌向房地產業(yè)。

房價背后是地價

《中國房地產藍皮書》副主編×××認為，去年以來，人們對土地的關注遠遠不如對房價的關注。然而，不理清地價就很難看清房價。因為土地市場是房地產的源頭市場。

回顧過去一年的調控政策，×××對通過改善土地供應結構能起到的作用不樂觀。原因有二：一是它必然招致開發(fā)商的消極抵抗;二是地方政府沒有動力干這種損己利人的事兒。

近幾年，房地產市場已經較過去發(fā)育壯大許多，政府對之的影響力也越來越弱。如×××所言，在高檔房產能帶來豐厚利潤的時候，開發(fā)商不可能為老百姓建設大批中低檔公寓。與此相應，真正控制土地市場供應的是市、縣級政府。而他們的利益是，地價越高，收入越多，日子越好過。這就是為什么去年中央雖然多次出臺相關政策，但是經濟適用房投資比重在繼兩年持續(xù)減少的情況下仍繼續(xù)下降的原因。

有研究者指出，當前在工業(yè)用地和住宅用地上采取的兩元政策加劇了房價的攀升。兩元政策是，工業(yè)用地依然是協(xié)議出讓，而住宅用地則采取了“招拍掛”政策。由于前者的存在，有些地方政府為了在招商引資中勝出可以采取低價甚至免費政策;由于后者的存在，有些地方政府又可以利用自己的壟斷地位“經營城市”，通過把手伸向百姓的口袋彌補工業(yè)用地造成的“虧空”。

×××的調查則給這種說法提供了注腳。在東南經濟發(fā)達地區(qū)某地，工業(yè)用地均為協(xié)議出讓，平均價格14萬~15.5萬元/畝(內外資有別，外資低于內資)，商品房用地全部為招、拍、掛，平均價格為185萬元/畝(城市中心區(qū)高于非中心區(qū))，商品房用地市場出讓價格為工業(yè)用地協(xié)議出讓價格的10多倍。

×××分析認為，一方面，法律賦予政府壟斷一級土地市場的權力，而城市政府是具體行使的執(zhí)行者。另一方面，在一級土地市場中，城市政府既是市場上端貨源(土地)的壟斷性(唯一)籌集(買入)者，又是市場下端商品(買入的土地)的壟斷性供應(賣出)者，起著壟斷性中間商的作用。

房地產商為地瘋狂誰買單

4月25日，經過51輪持續(xù)20分鐘的競價，萬*和**集團組成的聯(lián)合體以16.6億元的價格成功競拍購得北京盧溝橋地塊。這是北京天價地塊的最新一例。之前，海淀溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)的29.41萬平方米土地，經過88輪競價，以11.5億元價格成交。拍賣過程上漲近2.5億元。再之前，李*楷掏出5.1億元才吞下工體北路4號院住宅及配套建設用地。不過，在去年上演“清河故事”后，這些似乎并不能再真正震撼業(yè)界。

去年8月，北京市拍賣海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套用地70萬平方米，引來了華*、順*等九家房地產大鱷參與競拍。該地起始底價是16.99億元，最后華-潤以高出底價8.66億元的價格到手。25.65億元讓清河成為當年的“地王”。

高昂的地價意味著高昂的建筑成本。雖然當廳舉牌的是地產大佬，但是最終的買單者卻毫無疑問是買房人。在清河地塊購得之后，華-潤馬上就向媒體公開宣稱，清河項目需求最為旺盛的價格區(qū)間在6000元至9000元，清河地塊樓面地價每平方米已經超過3600元。需要注意的是，之前，清河地區(qū)主流房價均價在每平方米4000元至5000元之間。

此類事件在其他城市也不鮮見。2005年3月2日，杭州市中心上城區(qū)地塊出現(xiàn)了樓面地價24032元/平方米的天價。2005年廣州土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面地價2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。

與此相連，近一段時間以來，不同的開發(fā)商都在利用媒體傳達同一個信息：房價是跟著地價走的。這無疑讓人想起一年前關于“地荒”的爭論。開發(fā)商中的“理論家”任*強早就著文表明，土地供給形式的變化(從協(xié)議出讓變成招牌掛)、土地價格的高飛以及政府有意的不飽和供地，是造成房價齊聲上漲的最重要原因。然而，在拿出許多證據(jù)表明供地并不缺少后，有關方面迅即宣布地價和房價關系有限甚至沒有關系。之后，國家出臺各種調控措施，人們眼球開始轉向他方，爭論遂漸漸歸于平寂。

然而，兩者之間的關系在那輪爭論中并沒有得到完全的解析。一位業(yè)內人士分析，房地產商為地瘋狂的行為表明，一方面，政府壟斷下的土地供應讓他們有足夠的饑餓感;另一方面，他們相信火紅的樓市會為這種瘋狂買單。對于前者，人們應該給予更多的關心。

以上知識就是小編對“開發(fā)商地方政府炒房者均被指責癥結在什么地方”問題進行的解答，我國商品房價格上漲是一個深層次的問題，既有開發(fā)商的助推，也有炒房者的助力，政府通過賣地取得財政收入也是其中之一。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。