法院判決購房者可退房

案情介紹：簽了商品房預售合同卻無法貸款

2001年5月，居民古某與某房地產公司簽訂預售合同，古某購買其正在建設中的商品房一棟，總房價款120萬元。雙方就房價款支付方式達成補充協議如下：

(1)古某于2002年3月31日前向房地產公司支付20%房款24萬元;

(2)古某于2003年8月向中國農業銀行西北支行以辦理銀行按揭方式支付70%房款84萬元;

(3)房地產公司交房時，古某一次性支付余下10%房款12萬元。合同簽訂后，古某按約定向房地產公司預付了24萬元。2003年2月份，古某向房地產公司出具了委托授權書，委托房地產公司代理其同西北支行辦理按揭貸款的有關事宜。2003年8月，房地產公司以古某名義同西北支行簽訂了抵押貸款合同，該貸款合同在送交西北支行有關領導審批時，因故未能通過。

法院判決：無法貸款時購房者可退房

2003年10月8日，房地產公司通知古某所購房屋已竣工，要求交付使用。古某提出，因抵押貸款未能辦成，而目前無法通過其他方式支付余下房款，要求解除商品房買賣合同。房地產公司指出，抵押貸款無法辦成并不是房地產公司的過錯造成的，古某提出解除合同無法律依據，堅持雙方繼續履行合同。因不能達成和解，訴至人民法院。

法院經審理后認為，因不可歸責于雙方的原因導致無法取得按揭貸款的，承購人古某有權解除合同。

律師說法：購房者無法取得按揭貸款時，購房者是否可以解除購房合同

本案法律關系較為復雜，涉及的是樓花按揭的法律問題。爭議的焦點在于買受人在無法取得按揭貸款時，其是否可以解除商品房買賣合同。

所謂樓花按揭，是指商品房買賣中，買受人支付首期購房款后，由按揭銀行支付余下購房款，買受人將樓花(即依法獲準尚未建造完成商品房)抵押給按揭銀行作為貸款擔保，若買受人不按約定向銀行償還貸款，銀行有權依照法定方式處分抵押的商品房，并從所得價款中受償?？梢?，按揭對銀行貸款的擔保是通過現有法律體系中的抵押制度而實現的，只是按揭比抵押法律關系更為復雜。

在樓花按揭中，存在四個法律關系，涉及三方當事人：按揭權人(即提供貸款的銀行)、按揭人(即商品房買賣合同中的買受人)以及出賣人房地產公司。四個法律關系是房地產公司與買受人之間的商品房買賣合同，按揭銀行與買受人之間的借款合同關系和以樓花為抵押物的抵押法律關系，有時還存在著房地產公司與銀行間的保證合同關系。

提供樓花按揭一般應具有兩個前提：商品房買受人同預售人已達成預售合同，并且買受人也支付了約定的首期房款，買受人與銀行就買受的樓花到房地產管理部門辦理了抵押登記。由于不動產特權以登記作為物權變動的生效要件，在進行變更登記前，承購人只享有請求預售人交付房屋轉移房屋所有權的請求權，而對房屋并不享有實際的所有權。由此，也可以看出在樓花按揭情況下，進行抵押的并不是具體的不動產，而是承購人對不動產的物所有權的期待權。

依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。這一條解釋從立法上認可了樓花按揭的法律效力。樓房竣工后，承購人與房地產開發商辦理了房產過戶登記，承購人取得商品房所有權后，承購人與銀行一同辦理商品房抵押登記手續，此時，銀行才享有對商品房的不動產抵押權。

在辦理樓花按揭的過程中，沒有約定的，房地產公司并不負有為買受人辦理按揭手續的義務。本案中，古某委托房地產公司代理辦理貸款手續，在二者之間形成一種委托關系，房地產公司以古某名義申請貸款與銀行簽訂借款合同和抵押合同，由古某對房地產公司的行為承擔民事責任。

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