一、妻子擅自將房屋賣了有沒有效力

妻子擅自將房屋賣了

高某欲購婚房，挑選了幾套后，最后看中了一套熟人介紹的房屋，此套房屋價格低、位置好、有升值空間。但有一點讓高某很糾結(jié)，熟人告訴他，房主王某比較可憐，丈夫出去打工后一直就沒有回來，留下王某和女兒相依為命，現(xiàn)在女兒要上初中，而且成績很好，王某不得不把和丈夫一起買在城區(qū)的房子給賣了，供女兒讀書。對高某來說這事兒是好事，既能幫助王某，又能買到物美價廉的房子。但房屋產(chǎn)權(quán)證同時寫下了王某和其丈夫的名字。這對高某的買賣行為是否有影響呢?王某也困惑了，她想知道夫妻一方擅自賣房，作為買房人的買賣行為是否有效?

夫妻一方擅自將房屋出售是否合法

本案中，房產(chǎn)登記在二人名下，雖然有償，但高某也已經(jīng)從熟人口中了解了王某的房屋所有權(quán)情況，無法構(gòu)成善意。所以，買賣行為有效必須以經(jīng)過夫妻雙方同意為條件。而王某的丈夫已經(jīng)失蹤多年，若要符合條件可以由王某通過向有關(guān)機關(guān)申請其丈夫死亡，或起訴離婚并申請分割財產(chǎn)的兩種方式達成。

《婚姻法》解釋三，第11條規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予以支持。”根據(jù)法條，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋構(gòu)成擅自賣房，效力需綜合判斷，如果在房產(chǎn)登記在一人名下，購房人與賣房夫妻也不熟悉，即善意購買，在合理價款交易的條件下，判斷該買賣行為有效一般不以經(jīng)過夫妻雙方同意為條件。如果房產(chǎn)登記在雙方名下，判斷該買賣行為有效一般要以經(jīng)過夫妻雙方同意為條件。

二、如何處理一方擅自處理夫妻共同房產(chǎn)的情況

根據(jù)我國現(xiàn)有法律，眾所周知，房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的唯一標志。夫妻一方擅自出賣房屋糾紛因現(xiàn)實情況復雜多樣而形式各異，以房屋產(chǎn)權(quán)證上登記權(quán)利人表象的差異可以將該類糾紛簡要歸納為以下三類：

1、房屋為夫妻共同財產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的。

房屋所有權(quán)證書登記為夫妻兩個人的名字，該房屋即為夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，單獨與第三人簽訂合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”可以看出，出賣人無權(quán)處分標的物不影響房屋買賣合同的效力。這是因為房屋買賣合同為債權(quán)，而房屋的所有權(quán)為物權(quán)，這是兩個權(quán)利體系。此時，房屋的所有權(quán)仍為夫妻二人共同擁有，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”，房屋的買受人可基于債權(quán)請求權(quán)要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。

2、房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

這種情況下，如果第三方善意(不知情)且支付合理對價，并且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，構(gòu)成善意取得，合同應(yīng)認定為有效。構(gòu)成對于其他共有人的損失，應(yīng)當由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。其他情況下，第三人均無法取得房產(chǎn)。

在審判實踐中一般以消極的善意作為認定標準，即不知道且不應(yīng)當知道。對于善意的證明事項和舉證責任的分配，應(yīng)由另一共有人就買受人為惡意承擔舉證責任，通過反證進行認定，如房屋買受人和出賣人夫妻雙方或一方之間存在特定親近關(guān)系。買受人信賴不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知且不應(yīng)知出賣人為無權(quán)處分即可推定買受人為善意，善意的時間段應(yīng)從簽訂房屋買賣合同時開始至辦理過戶登記手續(xù)時止。

3、房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

該種情況比較復雜，涉及一些實踐中具體可能出現(xiàn)的情況。例如，第三方支付合理對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)，但是如果該第三人已經(jīng)長期在該房屋內(nèi)居住，而且有足夠的證據(jù)證明房屋的另一個所有人知情且長時間未提出異議，在實際操作中，該房屋就有可能被判給第三人。但也不盡然，要具體情況，具體分析。

以上知識就是小編對“妻子擅自將房屋賣了有沒有效力”問題進行的解答，夫妻一方擅自處置共同房屋的，是不具有法律效力的，但第三方善意取得的，不得追加以出售的房屋。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。