延遲交房有哪些常見的法律問題

1、開發商在合同約定的交房日期通知業主來收房，但業主收房時房屋沒有完工，沒有電梯、沒有天然氣、道路不通、防盜門沒有安裝等。開發商在沒有完工的情況下通知業主收房，主要目的就是為了不賠償違約金。在購房者收房后，開發商就以其已按合同約定的時間通知購房者來收房，購房者自己不接受為由拒絕賠償違約金。

在沒有完工時開發商通知購房者收房，購房者要注意收集相關證據。例如將道路不通、防盜門沒有安裝等情況拍照、錄像，或者在與開發商交談過程中對開發商的陳述進行錄音。有了證據向西安仲裁委員會申請仲裁或向人民法院訴訟時對購房者比較有利。

2、開發商在合同約定的交房日期通知業主收房，但在業主要求開發商出具房屋竣工備案的證明文件時，開發商不提供或者提供工程驗收記錄，開發商認為房屋已經達到交房條件或者其提供的工程驗收記錄就是竣工備案的證明文件。

在沒有竣工備案文件時，業主有權拒收房屋，同時要注意通過拍照、錄音等方式對開發商沒有進行竣工備案進行取證，為以后仲裁或訴訟做準備。

3、開發商以天氣原因影響工期為由拒絕向業主賠償違約金。這種情況開發商以風、雨、雪及高溫天氣等情況影響了開發商的正常施工，導致開發商逾期交房屬于不可抗力，不承擔責任。《合同法》第一百一十七條規定：本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。而一般的風、雨、雪及高溫天氣都是可以預見，不屬于不可抗力。出現這種情況購房者可以到氣象部門調取近幾年的氣象資料進行對比，如果近幾年的氣象數據基本一致，開發商以風、雨、雪及高溫天氣為由拒賠違約金就不成立。

交房糾紛常見的四個問題

現象一：逾期交房

開發商逾期交房應依約承擔違約責任

交房延期是房屋交付中最容易出現的問題，由于交房延遲，開發商將支付高額的違約金，一般來說約為已交房款的萬分之幾(視雙方約定)。因此一些開發商就在沒達到交房條件時匆忙交房，引得消費者憤而反抗，要求一個公道，而另一些開發商則是推遲了交房時間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。

律師點評：購房者與房地產開發商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，只要沒有違反法律、行政法規的強制性規定，就是合法有效的，雙方應全面履行合同約定的義務。一旦開發商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就應承擔違約責任，即開發商應向購房者支付逾期交房的違約金。

現象二：質量不過關

開發商逾期交房應依約承擔違約責任

房屋質量問題無疑是購房者最為關心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴重開裂等等。但問題是，很多房子剛交付的時候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數月甚至一兩年后才會慢慢顯現，但到時候，權責在誰、如何維修、費用如何收取等問題就難以分清。

律師點評：1、申請鑒定房屋質量。商品房作為一種特殊的商品，應遵循和適用《城市房地產開發經營管理條例》，該條例第32條規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體質量不合格的，購買人有權退房。”申請鑒定單位鑒定房屋質量，如主體結構質量不合格，出售方構成根本違約，購房合同應該解除，出售方還應當依法承擔賠償責任;如房屋主體結構質量合格，只是存在房屋質量瑕疵，出售方不構成根本違約，購房合同不應解除。

2、售房方對房屋質量瑕疵有維修之附隨義務。《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定：“房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。”對于房屋質量瑕疵，售房方有維修之附隨義務，還應當依法承擔賠償責任。因此，保修期內如出現房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質量問題時，業主可以要求開發商進行維修，直到符合國家規定的標準。開發商不得向業主另行收費，由于質量問題給業主造成的損失，開發商也應承擔賠償責任。

現象三：擅自更改規劃

擅自更改規劃須承擔相應責任

最近武漢出現的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒有采取節能墻體等。還有一類是配套設施沒有到位或者更改，如開發商擅自將中心花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場等設施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動了樓盤的外立面顏色等等。

律師點評：其實大多案件都在交房驗收時集中爆發。開發商肆意變更規劃、更改住宅公用部位設施的初衷，主要還是在于利益方面。

在樓盤預售過程中，開發商是不能隨意更改規劃的。如果有更改，必須通知所有業主，并征得業主的同意方可。否則，即使開發商征得規劃部門同意變更，從合同的意義上講，也屬于對購買樓盤的業主們的一種違約行為。對于這種違約情形，業主們可以要求開發商按照原規劃履行購房合同恢復原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標準可視違約程度而定。此外，如有重大規劃變更的，則屬于根本違約，業主們可以要求同開發商解除購房合同并退房。

現象四：面積縮水

超3%部分可提出雙倍返還請求

對于期房而言，預售時的面積都是根據設計預測的，與房子造好后實際測量出來的面積總歸有些誤差。這一點買房人肯定可以理解，在一定范圍內的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，買房人肯定難以接受。這就需要買房人在簽約時與開發商事先做好約定，而且要細致約定，別讓開發商鉆了空子。

律師點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

延遲交房有哪些常見的法律問題?要是開發商有延遲交房的情況，購房者可以結合實際的情況來進行處理，但記得必須要通過合法的手段。延遲交房要用規范的方式來進行維權，對于具體內容不太了解可以來律霸網找律師咨詢。