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物業(yè)服務(wù)合同糾紛有些什么特征

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2020-11-10 · 1092人看過(guò)

一、多為系列案

物業(yè)服務(wù)合同糾紛多為物業(yè)公司對(duì)小區(qū)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行的集中起訴,因而往往是集中爆發(fā)的系列案,少則幾十件,多則幾十件同時(shí)立案。在案件的審理過(guò)程中,通常采取集中送達(dá)、集中開(kāi)庭、集中宣判的方式進(jìn)行,以保證司法資源的有效配置、程序的公開(kāi)公正和裁判標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

二、調(diào)撤率高

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的調(diào)解率、撤訴率較高。主要基于三種情形,一是業(yè)主收到法院的傳票后,出于訴訟成本、司法威懾等諸多考慮,主動(dòng)交納訴訟費(fèi),形成訴前和解。二是部分物業(yè)公司不知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴前催告程序,經(jīng)法院釋明后主動(dòng)撤訴,但此類(lèi)情形只是暫時(shí)撤訴,糾紛并未解決。三是庭審過(guò)程中達(dá)成訴訟和解,由物業(yè)公司放棄物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金,或是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予一定折扣,達(dá)成訴訟和解。

三、送達(dá)難

采用郵寄方式向業(yè)主送達(dá)訴訟文書(shū),回退率經(jīng)常在50%左右。因?yàn)猷]寄人員通常在工作時(shí)間送達(dá),而工作時(shí)間業(yè)主常常不在家,導(dǎo)致無(wú)法送達(dá),或者由物管人員簽收,不具有送達(dá)效力。于是有的審判人員通過(guò)電話來(lái)通知業(yè)主領(lǐng)取訴訟文書(shū),但當(dāng)事人出于對(duì)訴訟及對(duì)物業(yè)公司的抵觸情緒,多不愿意到法院領(lǐng)取訴訟文書(shū)。直接送達(dá)的效果同樣受到工作時(shí)間業(yè)主不在家、同住家屬身份無(wú)法確認(rèn)、拒收等多種情況的制約。實(shí)踐中正在積極探索在小區(qū)集中公告應(yīng)訴通知、非工作時(shí)間送達(dá)的模式,以期充分保障當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。

四、抗辯理由類(lèi)似

業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由集中為兩類(lèi),一類(lèi)為對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意因而拒絕交費(fèi)。在此類(lèi)抗辯中,業(yè)主多會(huì)將小區(qū)環(huán)境照片作為證據(jù)提交,并對(duì)物業(yè)服務(wù)存在的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行長(zhǎng)篇大論;另一類(lèi)是不承認(rèn)和物業(yè)公司的合同關(guān)系因而拒絕交費(fèi),主要是前期物業(yè)服務(wù)合同到期后形成的事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)合同到期后的事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系,還有的是由于沒(méi)有設(shè)立業(yè)委會(huì),委托當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在大多數(shù)情況下,因?yàn)樽C據(jù)規(guī)則、舉證責(zé)任及有關(guān)物業(yè)服務(wù)的法律、司法解釋的規(guī)定,上述抗辯多不能成立,審判人員會(huì)在庭審過(guò)程中進(jìn)行釋明,有的業(yè)主表示接受,有的則對(duì)抗情緒激烈。

五、訴訟成本較高

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的標(biāo)的額大多為千元左右,但案件的訴訟成本很高。主要表現(xiàn)在:物業(yè)公司要確認(rèn)業(yè)主的個(gè)數(shù),房屋的面積,還要先進(jìn)行催告程序,直至出庭參加庭審、申請(qǐng)執(zhí)行;人民法院要送達(dá)成本較高,如前所述,物業(yè)服務(wù)合同糾紛的送達(dá)難度較大;在業(yè)主方面,業(yè)主要出庭應(yīng)訴,需要耽誤工作時(shí)間,這既是時(shí)間成本也是經(jīng)濟(jì)成本。還有潛在的成本,即通過(guò)訴訟來(lái)收取物業(yè)費(fèi),往往會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒。因此,從訴訟效益上講,物業(yè)服務(wù)合同糾紛采用訴訟方式來(lái)解決成本很高,積極探索基層社區(qū)主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛非訴訟解決模式顯得尤為必要。

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