法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納,一般認定應該按月支付,比如3月份的物業費應該在3月底之前付清,如果沒有支付,物業公司履行了催告程序也就是通知業主來交物業費,業主還是不交物業費,就可以起訴了。但是一般物業為了和業主保持良好的關系,都不會差幾個月就起訴的,會及時通知,如果業主表示要支付,物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要么是業主接了房就沒交過物業費,要么就是物業公司撤場也就是換物業公司,原物業公司才會起訴。
業主不得無故拖欠物業費。理由如下:
(1)按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。在物業管理(物業服務)這一法律關系中,物業服務公司的義務是提供物業服務,權利是收取物業服務費;業主的義務是交納物業服務費,權利是享受物業服務。雙方的具體權利義務通過物業服務合同約定。業主和物業服務公司都應當按照合同約定行使權利并履行義務。除非物業服務合同中約定了業主可拖欠物業費的情形,否則業主不得拖欠物業費。如果業主未按照合同約定及時履行交納物業費的義務,物業服務公司不但可追討物業費,還可按合同收取滯納金。
(2)按時交納物業費是《物權法》規定的業主的建筑物區分所有權決定的。業主的建筑物區分所有權不但包含專有部分的所有權,還包含對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。《物權法》明確規定,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。而物業管理恰恰是對共有部分的管理和服務。對這部分的管理和服務需要業主承擔交納物業費的義務。因此,業主不得不履行這一義務,即使其放棄自己的權利。《物權法》的這一規定也源于物業管理(物業服務)的特殊性,即物業管理(物業服務)具有公共物品屬性。公共物品具有非排他性,即某人在消費一種公共物品是,不能排除其他人消費這一物品(不論他們是否付費),或者排除的成本很高。物業管理(物業服務)是對共有部分而非業主戶內的專有部分的管理和服務,物業服務公司無法做到排除個別業主享受物業服務。業主欠費,就是搭便車行為,侵害了交費業主的合法權益,侵害了整個小區的利益。可見,業主拖欠物業服務費是違法的、不合理的。
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