如何約定房屋交付期限
1、合同一般約定,以建設方、設計方、勘察方、施工方、監理方等五方驗收合格為交付條件,但這種驗收不是逐套驗收,而是抽查驗收,不能保證每套房屋實際上均符合交付條件,因此,應當在合同中加上“開發商應當出示本合同項下的單套商品房驗收合格的證明”的條款。
2、合同第八條第二款為可以延期交房的條件,律師應當提示買受人,如合同條款中有“因政府原因導致的停工及因開發商設計變更或開發商所不能控制的原因導致的逾期交房可以免責”的條款,則應要求取消這一點。另外,合同應明確約定,逾期竣工以后再出現法定或約定的免責事由的,不應免責。
關于商品房的實際交付
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定:對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條規定:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予以支持。
第十三條規定:因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。買受人應當承擔修復責任;交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
購房合同如何約定房屋質量條款
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如:臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”,而實際入住時業主發現,大理石地面材料實為人造大理石,而進口潔具、廚具實際上是國內產品,只是貼上外國商標。在案件審理時,開發商使用人造大理石沒有違約,因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產,確是外國品牌,也符合約定。當然,使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一的情形,對格式條款按《合同法》有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準。
有些購房人認為,商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質量的細節作了規定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。
商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收,因而不能保證每一套商品房的質量都合格,而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定,都是由開發商擬訂,側重保護開發商的利益,因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛生間防水情況,表面裂縫等進行必要約定。
為了防止開發商交付的房屋出現面積誤差以及防止開發商將質量存在瑕疵的房屋進行交付,如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等,最好在簽訂合同之時就做補充約定。補充約定可以對購房者關心的事項進行約定,如果購房者不知道如何約定,可請專業律師陪同約定,以避免糾紛。
在交付房子的時候,我們一定要好好驗收房子的質量問題,因為這是我們以后居住的地方,所以我們一定要仔細認真。需要大家注意的就是房子交付的期限我們要約定好。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業的咨詢。
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