違約金數額的計算

關于違約金的數額，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”也就是說，違約金的數額由雙方當事人自行約定，在沒有約定時，則適用本條之規(guī)定。

但在約定了違約金數額的情況下，則需要同時考慮《解釋》第十六條的規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額?！睂嵺`中，常見的約定為已付房款的2-3/萬，一般不會涉及增加和減少的問題。關于違約金的計算期限。

分為兩種情況，第一種是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計算的起算點，以實際交付日期為止算點。這里的實際交付日期有兩種情形，其一是具備交付條件的前提下，以實際交付日期為準;其二是在不具備交付條件的前提下，以具備交房條件并且實際發(fā)生交付的日期為準。第二種仍然是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計算的起算點，以開發(fā)商已送達交房通知書中確定的交房日期為止算點。

但這種情況需要具備兩個前提條件，其一是該商品房已具備交付條件，其二是開發(fā)商的通知送達符合商品房買賣合同中關于通知送達形式的約定或法律的相關規(guī)定。

關于無正當理由拒絕接收房屋的法律風險一般而言，拒絕接收房屋的正當理由是商品房不符合交付條件，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是商品房未經過綜合驗收，未取得相關證明文件;二是商品房存在重大質量瑕疵，而不論該商品房是否經過綜合驗收和取得證明文件。《解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?/p>

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