一、廣告宣傳不實(shí)是否違約?

案情介紹：2005年3月，張某與被告某房產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同。張某依約付清總房價(jià)款，但交房時(shí)發(fā)現(xiàn)被告存在規(guī)劃大橋未通車、人工湖未建造等與售房時(shí)宣傳圖頁不符的行為，所以請求房產(chǎn)公司賠償自己“房屋銷售差價(jià)”13000元。

法院審理認(rèn)為，樓書中所載的新大橋不屬于小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施，被告在樓書中的宣傳、描述，不構(gòu)成要約，不屬于合同內(nèi)容，被告對此不存在違約問題。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價(jià)13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。

律師點(diǎn)評：如今，商品房銷售大多實(shí)行預(yù)售制度，百姓購買商品房時(shí)并不能接觸實(shí)體房屋，在購買時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎判斷，有必要仔細(xì)查閱相關(guān)資料中的宣傳內(nèi)容，審慎對待開發(fā)商對小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料，如涉及交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、小區(qū)配套設(shè)施等問題應(yīng)在合同條款內(nèi)進(jìn)行具體明確約定，以免日后發(fā)生糾紛。

二、交房條件該如何認(rèn)定?

案情介紹：2007年，蔣某與某房產(chǎn)公司簽訂商品房銷售合同。在交接驗(yàn)房中，蔣某認(rèn)為，房屋存在諸多違反合同約定及國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷問題，存在重大安全隱患，需要整改和維修，無法接收該房屋。后來他提起訴訟，要求房產(chǎn)公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺(tái)與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產(chǎn)生的賠償款。

法院審理認(rèn)為，房屋在A公司通知蔣某交接時(shí)已具備交付條件，蔣某應(yīng)當(dāng)接受房屋，蔣某要求就露臺(tái)與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據(jù)不足;而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，房產(chǎn)公司確有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)賠償。

律師點(diǎn)評：交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，也不能當(dāng)然作為業(yè)主拒絕收房的理由，業(yè)主應(yīng)通過向開發(fā)商主張賠償或修復(fù)整改等合理途徑維護(hù)自身權(quán)益。

三、裝修房質(zhì)量差業(yè)主能索賠嗎?

案情介紹：2010年，朱某購買一處全裝修房。合同簽訂后，他按約支付購房款，并于交房前進(jìn)入所購房屋，不料發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差等影響居住的問題，遂要求房產(chǎn)公司進(jìn)行整改。但房產(chǎn)公司至今沒有整改完畢。所以，朱某將房產(chǎn)商告上法庭。

法院審理認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商未及時(shí)對房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋無法使用處于空置狀態(tài)，應(yīng)對上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)的租金損失。

律師點(diǎn)評：房屋質(zhì)量是商品房買賣的最基本要求。對商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量問題，買房者有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。就商品房出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量瑕疵問題，開發(fā)商負(fù)有保修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，否則亦-應(yīng)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、逾期交房，業(yè)主能否要求退房?

案情介紹：陸某和房產(chǎn)商在購房合同中約定：“若開發(fā)商逾期超過90日仍未交房的，購房者有權(quán)單方面解除合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。”如今，房產(chǎn)商真的逾期超過90日仍未交房，陸某起訴要求退房。法院審理認(rèn)為，延期交房屬實(shí)，陸某享有合同解除權(quán)。

律師點(diǎn)評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同約定的交房時(shí)間交付商品房，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，根據(jù)逾期情況及合同約定，購房者可以選擇解除合同或要求支付逾期交房違約金。

五、房產(chǎn)商逾期辦證，要擔(dān)責(zé)嗎?

案情介紹：2004年，錢某與某房產(chǎn)商簽訂購房合同并付了款，但房產(chǎn)商未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中心備案，且延期交房一年多，由此引起訴訟。法院審理認(rèn)為，房產(chǎn)商存在延期辦理備案登記、延期交房、延期辦理房產(chǎn)證的違約事實(shí)，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

律師點(diǎn)評：對消費(fèi)者而言，購買房屋、取得房產(chǎn)證后，方才意味著擁有了法律意義上的房屋所有權(quán)。在此，提醒廣大消費(fèi)者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權(quán)證及土地使用證時(shí)間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證的違約金的具體計(jì)算方法。

六、買到“兇宅”能否解除購房合同?

案情介紹：陳某通過某房產(chǎn)中介看中陸某一套房子，雙方簽訂二手房交易協(xié)議，并支付定金3萬元。后經(jīng)了解，陳某方才得知陸某妻子在該房內(nèi)自殺身亡。陳某聲稱對方構(gòu)成欺詐，起訴要求對方退還定金。

法院審理認(rèn)為，被告簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，不構(gòu)成欺詐。但根據(jù)民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的誠實(shí)信用、公序良俗原則，考慮到陳某購房目的系作為兒子的婚房，訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，從民間習(xí)俗和普遍認(rèn)可程度而言，構(gòu)成相應(yīng)沖突，應(yīng)當(dāng)允許購買方解除合同。原告亦-應(yīng)對合同解除后果承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。法院最終判令解除合同，酌定返還原告定金兩萬元。

律師點(diǎn)評：二手房交易雙方均應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，全面履行各自義務(wù)。出賣方不僅承擔(dān)房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，也應(yīng)披露房屋權(quán)屬之外的其他附屬信息，如使用瑕疵、發(fā)生的非正常事件等可能影響房屋價(jià)值的信息;而對購買方而言，交易時(shí)亦-應(yīng)表達(dá)其購房目的及其他特別關(guān)注的信息，以避免草率成交引起不必要的糾紛。