小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)收益也是屬于小區(qū)居民共有的嗎

會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商則經(jīng)營(yíng)收益歸其所有

會(huì)所是以經(jīng)營(yíng)為目的的場(chǎng)所，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)帶來(lái)一定的收益。這筆收益歸誰(shuí)所有呢?

一般而言，開(kāi)發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次，順應(yīng)商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計(jì)價(jià)的情況下，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為保護(hù)購(gòu)房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開(kāi)發(fā)商在建筑面積測(cè)算方面侵害購(gòu)房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，明確規(guī)定會(huì)所這樣的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分?jǐn)偂?/p>

判斷房產(chǎn)權(quán)屬最根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會(huì)所的所有權(quán)。會(huì)所的所有權(quán)一般是在開(kāi)發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當(dāng)會(huì)所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商后，會(huì)所的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可以行使經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，經(jīng)營(yíng)收益歸開(kāi)發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)于會(huì)所并不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，也無(wú)權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益。

開(kāi)發(fā)商不得隨意處置會(huì)所

有些業(yè)主在入住后可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先買房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾的一些小區(qū)會(huì)所，入住后不知不覺(jué)地消失了。當(dāng)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商質(zhì)問(wèn)為何擅自處分會(huì)所時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)振振有詞，以享有會(huì)所的所有權(quán)為由對(duì)業(yè)主的要求予以反駁。事實(shí)確是如此嗎?享有會(huì)所所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會(huì)所?

按照所有權(quán)的原理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利。開(kāi)發(fā)商對(duì)于會(huì)所可以有處分的權(quán)利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會(huì)所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的，會(huì)所的建立也是吸引業(yè)主購(gòu)房的一個(gè)重要因素。因此，會(huì)所不僅僅作為開(kāi)發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，它的建立也是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會(huì)所在建成后，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權(quán)利的濫用。

如果開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在購(gòu)房合同中約定會(huì)所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施，若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)或擅自變動(dòng)，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。即使購(gòu)房合同中沒(méi)有類似約定，政府在這方面對(duì)開(kāi)發(fā)商也有要求，開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時(shí)必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計(jì)劃，而且不得低于政府的最低要求，若開(kāi)發(fā)商隨意利用、處分會(huì)所，實(shí)際上違反了行政義務(wù)。

如果開(kāi)發(fā)商隨意處置會(huì)所，業(yè)主一方面可以依購(gòu)房合同要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，一方面也可以請(qǐng)求政府進(jìn)行行政干預(yù)，由政府有關(guān)部門對(duì)其作出限期改正的決定，并對(duì)其進(jìn)行行政處罰。