購買前確定回報率是關(guān)鍵

投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。投資就是為了回報，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前年回報率平均高于7%的商業(yè)可以考慮投資;如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高于5%的商業(yè)也可以考慮。

同時，投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經(jīng)營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節(jié)。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱。

投資者應(yīng)量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況。商鋪價值提升是一個動態(tài)過程，要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。

購買時考慮5個重要問題

1、考慮商鋪的形態(tài)。

一般來說，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者比較固定，地段、交通對商鋪經(jīng)營的影響較小;而大型商場或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)。客戶確定了購買商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。

2、考慮商鋪的經(jīng)營項目。

經(jīng)營項目不同，所屬業(yè)態(tài)自然不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應(yīng)”，如果一個地塊某一個業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而“規(guī)模效應(yīng)”對于初次投資者比較有利。

3、考慮相關(guān)政策。

如交通、道路的改善，如舊區(qū)改造，如市政動遷等。經(jīng)營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強(qiáng)。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價值的提升。

4、考慮商鋪所在地的商業(yè)成熟度。

成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風(fēng)險，需引起足夠重視。

5、考慮商鋪的后期經(jīng)營管理。

商鋪更多的風(fēng)險來自于后期的經(jīng)營管理。如果經(jīng)營管理不善，就意味著投資的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運(yùn)營實力。

簽合同弄清商家承諾很必要

一要注意公用分?jǐn)偯娣e。

對購買者來說，商鋪的物業(yè)單價高于住宅，為了防止出現(xiàn)物業(yè)面積分?jǐn)偛痪膯栴}，只有事先約定嚴(yán)密詳盡，出現(xiàn)問題時才能順利維權(quán)。

二要注意返租承諾。

返租是開發(fā)商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交由其經(jīng)營出租，業(yè)主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實上并非如此。如出現(xiàn)開發(fā)商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，投資者會因未將物業(yè)交付給開發(fā)商，雙方簽訂的返租協(xié)議不生效，而不受法律保護(hù)。另外，還有相當(dāng)多開發(fā)商采取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定，對此投資者更得注意。