宅基地使用權(quán)主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：

1、身份性：只有擁有集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。

2、無(wú)償性：宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無(wú)償取得。

3、有限性：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

4、無(wú)使用期限限制：在理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用權(quán)人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因?yàn)樽匀粸?zāi)害等原因滅失的，村民可通過(guò)重新分配獲得宅基地。

我國(guó)雖然禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村村民對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢噪S著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認(rèn)定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。

如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋，就會(huì)侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。所以城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。

不過(guò)，我國(guó)《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策?！本驼叨?，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。

比如，1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年11月2日，國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边@樣來(lái)看，目前國(guó)家的政策是明確反對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋。

所以身為城鎮(zhèn)居民不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無(wú)權(quán)使用農(nóng)村宅基地，如果產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)行為實(shí)際上違反了以上土地管理規(guī)章關(guān)于宅基地使用的主體只能是農(nóng)村村民的規(guī)定，屬無(wú)效行為，侵害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。