案例回放

家住煙臺市萊山區(qū)的李小姐向萊山區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一套商品房，商品房買賣合同中約定了開發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開發(fā)商逾期交房達90天以上的，買受人可以解除合同。同時，李小姐向煙臺市萊山區(qū)某銀行申請了按揭貸款，開發(fā)商為貸款提供連帶保證責任。

因開發(fā)商逾期交房超過了90天，李小姐要求解除商品房買賣合同，同時要求解除按揭貸款合同，開發(fā)商不同意解除合同，而銀行認為按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買賣合同一并處理，三方無法協(xié)商一致，遂產(chǎn)生糾紛。

律師說法

本案涉及的焦點問題有兩個：第一、李小姐能否單方請求解除商品房買賣合同解除?第二、商品房買賣合同與按揭貸款合同的關(guān)系是什么?商品房買賣合同的解除是否會導(dǎo)致按揭貸款合同的解除?對本案而言，由于開發(fā)商與李小姐約定了合同解除的條件，即逾期交房超過90日，李小姐完全可以依據(jù)協(xié)議約定單方解除商品房買賣合同。合同解除后，李小姐應(yīng)當向開發(fā)商退還房屋，而開發(fā)商應(yīng)當將購房價款及利息返還給購房人。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定除外。”此種情況下，李小姐可以催告開發(fā)商在三個月內(nèi)交付房屋，如果逾期仍未交付，李小姐可以行使法定解除權(quán)，單方解除合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。”該解釋中的“擔保貸款方式”即我們通常所稱的“按揭貸款方式”。開發(fā)商逾期交房，李小姐解除商品房買賣合同，按揭貸款合同的目的也就無法實現(xiàn)，李小姐也當然有權(quán)解除按揭貸款合同。開發(fā)商和銀行拒絕解除合同的理由都是不能成立的。

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