1、房屋交付簡稱交房，是指依據(jù)商品房買賣合同的約定，開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符合法定交付條件和約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。

2、房屋交付的參與方：開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)，但一定要明確房屋交付的主體是開發(fā)商與業(yè)主。物業(yè)屬于第三方，在整個房屋交付過程中是站在業(yè)主的角度上去幫助業(yè)主進(jìn)行房屋檢驗，從而能夠在交房結(jié)束后更好的提供物業(yè)服務(wù)。當(dāng)然，開發(fā)商可以委托物業(yè)把房屋交付給業(yè)主，物業(yè)并不因此而變?yōu)榉课萁桓兜闹黧w。

3、房屋交付的原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收房屋質(zhì)量、開發(fā)商提供的文件資料)，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件、領(lǐng)取鑰匙。

4、房屋交付的條件：房產(chǎn)交付應(yīng)該符合合同約定及相關(guān)的法律強制性規(guī)定，并取得相關(guān)證明文件。法定條件：

(1)、工程竣工驗收合格;

(2)、取得竣工驗收備案證明;如《工程竣工驗收備案表》、應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的驗收文件等;

(3)、商品房的面積已完成最終測繪報告;

(4)、水、電等正常的居住使用條件;開發(fā)商出具《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》;約定條件：主要是滿足雙方簽訂的商品房購銷合同中的具體約定。比如，有驗收的條件、商品房的基本情況、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備、綠化、公共配套建筑、物業(yè)服務(wù)等房屋交付的條件的約定。開發(fā)商不符合房屋交付條件的，購房人可以根據(jù)實際情況要求繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等違約責(zé)任，如果達(dá)到解除條件時，購房人有權(quán)要求解除合同。

二、房屋驗收和交房的程序

1、房屋驗收程序：建筑工程竣工后，施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報告，申請竣工驗收，開發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設(shè)計等單位5家責(zé)任主體對工程進(jìn)行竣工驗收，政府工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)參與驗收過程，對驗收進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，并形成工程質(zhì)量監(jiān)督報告，同時，在工程竣工前后，規(guī)劃局、人防辦公室、公安消防以及環(huán)保等部門對規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保進(jìn)行專項驗收。最后，開發(fā)商在工程竣工驗收合格后，將包括規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保等驗收內(nèi)容在內(nèi)的驗收情況向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案，并取得《竣工驗收備案表》。

2、交房的程序：

(1)、開發(fā)商發(fā)送收房通知單給業(yè)主，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商提供以下資料：

A、《住宅質(zhì)量保證書》;

B、《住宅使用說明書》;

C、《竣工驗收備案表》;

D、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的專項驗收合格證明文件;

E、面積實測報告;

注：《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。《竣工驗收備案表》是建設(shè)單位向主管部門上報驗收備案的詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。

(2)業(yè)主會同物業(yè)驗房，驗房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等;

(3)業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以確認(rèn);

(4)開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知;

(5)購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。

三、房屋交付的注意事項

1、購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細(xì)，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。

2、購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而不再承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

3、購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。

4、商品房交付過程中，購房者驗房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此一旦發(fā)生與開發(fā)商發(fā)生糾紛，《商品房買賣合同》，特別是《補充協(xié)議》中的有關(guān)約定就顯得非常重要，購房者在簽署時應(yīng)當(dāng)引起相應(yīng)重視。